茨城県つくば市は、研究学園都市として発展し、今も人口が増え続けている全国でも珍しいまちです。「つくば市は実際のところ住みやすいのか」「子育て世帯に向いているのか」「家を買う・持ち続ける場所としてどうなのか」——本記事では、つくば市の交通・子育て・生活環境から住宅事情までを、市や県の公式統計をもとにハウスドゥ つくば研究学園都市が整理しました。
つくば駅・筑波大学周辺のアクセスや学生街としての賃貸事情、2026年地価については「つくば駅・筑波大学周辺の住みやすさ｜アクセス・地価【2026】」でも詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
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つくば市はどんなまち？基本データで見る全体像
人口は26万人超、今も増え続けている
茨城県統計課「茨城県常住人口調査」によると、つくば市の常住人口は263,206人、世帯数は126,763世帯（いずれも令和8年4月1日現在）です。国勢調査で人口の推移を見ると、昭和60年の150,074人から令和2年の241,656人まで一貫して増加を続けており、人口減少が進む自治体が多い茨城県内では際立った存在です。
面積は283.72平方キロメートル
つくば市の面積は283.72平方キロメートル（令和8年1月1日現在・国土地理院）、人口密度は1平方キロメートルあたり927.7人です。市域が広く、研究学園都市として整備された中心部と、農地が広がる周辺部という二つの顔を持っています。土地利用の内訳は農地37.0％、宅地23.4％、山林15.9％、その他23.7％（令和6年1月1日・県市町村概況）で、都市機能と自然が同居しているのがつくば市の特徴です。
年齢構成が若く、財政基盤も安定
つくば市の年齢別人口割合は、15歳未満15.2％、15〜64歳64.7％、65歳以上20.0％（令和7年10月1日現在）。全国の高齢化率と比べても65歳以上の割合が低く、現役世代と子どもの比率が高いまちです。また財政力指数は1.10（令和6年度・県市町村課）と1.0を超えており、自治体としての財政基盤も安定しています。1人当たり市町村民所得は4,289千円（令和5年度）で、県内でも高い水準にあります。
研究学園都市としての成り立ち
つくば市は国の研究学園都市構想に基づいて整備が進められ、1987年に周辺の町村が合併して市制が施行、2002年には茎崎町を編入して現在の市域になりました。筑波大学をはじめ、産業技術総合研究所、JAXA筑波宇宙センター、防災科学技術研究所、農研機構など多数の研究・教育機関が集積しており、研究者やその家族が多く暮らすという全国でも例のない人口構成を持っています。
つくば市の交通アクセス
つくばエクスプレスで都心へ直結
2005年に開業したつくばエクスプレス（TX）は、つくば市の交通を大きく変えました。市内にはつくば駅・研究学園駅・みどりの駅・万博記念公園駅の4駅があり、つくば駅から秋葉原駅までは快速でおよそ45分程度が目安です（列車種別・時間帯により異なります）。都心への通勤圏でありながら住宅価格は都内より抑えられるため、共働き世帯の住み替え先として選ばれています。
車移動の利便性
常磐自動車道の桜土浦インターチェンジ・谷田部インターチェンジ、圏央道のつくば中央インターチェンジなどが利用でき、車での広域移動もしやすい環境です。市内の道路は研究学園都市として計画的に整備された区間が多く、幹線道路の幅員が広いのも特徴です。一方で郊外部は車が生活の前提となるエリアもあり、駅からの距離によって暮らし方が変わります。 谷田部エリアの歴史・交通・暮らしの詳細ガイドもあわせてご覧ください。筑波山麓に近い北条エリアなど、歴史ある門前町の暮らしについては北条・筑波山麓エリアの暮らしガイドで紹介しています。
路線バス・コミュニティ交通
つくば駅を中心にバス路線が伸びており、筑波大学方面や筑波山方面へのアクセスも確保されています。TX各駅からのバス便の有無は、駅から離れたエリアで住まいを検討する際の重要なチェックポイントになります。
市内4駅の所要時間や2026年の運賃改定、圏央道4車線化まで、交通の最新事情はつくば市の交通アクセスと通勤事情【2026】で詳しく解説しています。
つくば市の子育て・教育環境
市の子育て支援制度
つくば市では、児童手当、出産・子育て応援給付金、こども医療費助成（マル福）、幼児教育・保育の無償化といった支援が用意されています。地域子育て支援拠点やつくば子育てサポートサービス（ファミリーサポート）など、日常的に頼れる仕組みも整備されています。制度の金額や対象要件は改正されることがあるため、最新の内容はつくば市公式ウェブサイトの「手当・助成」ページでご確認ください。
教育環境の厚み
研究機関が集まる土地柄から、教育に関心の高い世帯が多く、学習塾や習い事の選択肢が豊富です。筑波大学の存在も、教育環境という点でつくば市の大きな特徴といえます。学区は住まい選びに直結するため、物件を検討する際は通学区域を必ず確認しておくことをおすすめします。
マル福の自己負担額や義務教育学校4校の場所、つくばSTEAMコンパスなどの科学教育については、つくば市の子育て・教育環境の詳細記事で一次情報つきで解説しています。
医療体制
つくば市の医療施設従事医師数は人口10万人あたり543.8人（令和4年12月31日現在・県医療政策課）で、全国平均を大きく上回る水準です。筑波大学附属病院をはじめとする医療機関が揃っており、子育て世帯や高齢の親御さんとの同居を考える方にとって安心材料になります。
つくば市の買い物・生活利便
商業施設の集積
研究学園駅前の大型商業施設「イーアスつくば」をはじめ、つくば駅周辺にも商業施設が集まっています。市内にはコストコつくば倉庫店もあり、日常の買い物から週末のまとめ買いまで市内で完結しやすい環境です。郊外部にはロードサイド型の店舗が並び、車移動を前提とすれば買い物に困る場面は少ないでしょう。エリア別の詳しい商業施設情報はつくば市の買い物・生活利便ガイドで解説しています。
インフラの整備状況
水道普及率は96.1％、汚水処理人口普及率は94.4％（県公表値）と、生活インフラの整備率も高い水準です。ただし市域が広いため、エリアによって下水道が未整備で浄化槽を使用している地域もあります。中古住宅や土地を検討する際は、上下水道の引き込み状況を必ず確認しましょう。
つくば市の自然・レジャー
筑波山
標高877メートルの筑波山は、つくば市のシンボルであり、日本百名山のひとつです。ケーブルカーやロープウェイが整備され、家族連れでも登りやすい山として親しまれています。休日に気軽に自然へ出かけられるのは、つくば市で暮らす大きな魅力です。
公園と緑地
研究学園都市として計画的に整備された経緯から、市内には公園や遊歩道、緑地が数多く配置されています。歩道と車道が分離された遊歩道網が整っているエリアもあり、子どもの通学やベビーカーでの移動がしやすいことも評価されています。
地域の行事
夏に開催される「まつりつくば」は、市内外から多くの人が訪れるつくば市を代表する行事です。研究機関の一般公開イベントなど、つくばならではの催しが行われるのも特徴で、地域の行事を通じて土地に馴染みやすい環境といえます。
つくば市の防災・ハザード確認
住まいを選ぶ際は、利便性だけでなく災害リスクの確認が欠かせません。つくば市は内陸に位置し津波のリスクはありませんが、河川周辺では浸水想定区域が設定されているエリアがあります。購入・売却いずれの場面でも、つくば市が公開しているハザードマップで対象地の浸水想定・土砂災害警戒区域の指定状況を確認しておくことをおすすめします。近年は災害リスクが不動産の評価に影響する場面も増えています。 洪水・土砂災害・地震それぞれのハザードマップの読み方や、地区ごとの確認ポイント、指定緊急避難場所の一覧についてはつくば市の防災ハザードマップ徹底解説で詳しく解説しています。
つくば市のエリア別の特徴
研究学園エリア
研究学園駅を中心とした比較的新しい市街地で、大型商業施設や市役所が立地します。区画整理によって整備された街並みで、ファミリー層に人気の高いエリアです。利便性の高さから、つくば市内でも住宅需要が特に安定しています。
つくば駅・竹園・吾妻エリア
TXの終点であるつくば駅周辺は、研究学園都市の中心として早くから整備されたエリアです。公共施設や商業施設、公園が徒歩圏に揃い、車がなくても生活しやすいのが特徴です。マンションの供給もこのエリアに集中しています。
みどりの・万博記念公園エリア
TX沿線の中でも比較的新しく開発が進んだエリアで、新築戸建ての供給が続いています。都心への通勤利便性と、落ち着いた住環境を両立したい層に選ばれています。
筑波・大穂・豊里エリア（北部）
筑波山の麓に広がる地域で、農地や自然が多く残ります。敷地の広い戸建てや古家付き土地が中心で、価格帯は市の中心部より抑えられます。一方で、市街化調整区域に指定されている土地もあり、建て替えや用途変更に制限がかかる場合があります。
茎崎エリア（南部）
2002年に編入された地域で、牛久市に隣接します。落ち着いた住宅地が広がり、価格の手頃さから住み替え先として検討されることもあります。
つくば市の地価と住宅事情【2026年】
公示地価は前年比プラス5.62％と上昇
2026年（令和8年）の公示地価によると、つくば市の地価平均は1平方メートルあたり91,324円、坪単価では301,899円、変動率は前年比プラス5.62％の上昇です（国土交通省地価公示の集計値／tochidai.info）。住宅地に限った公示地価の平均は1平方メートルあたり77,223円となっています。全国1,376市町村中241位、変動率では1,375市町村中90位と、上昇率の面でも上位に位置します。あくまで市内の公示地点を平均した「目安」であり、個別の土地の評価額を保証するものではありません。
地価が上がっているまちで家を持つということ
茨城県内では地価が横ばい〜下落傾向の市町村が多いなか、つくば市は数少ない上昇エリアです。これは、住み替えや相続で不動産を手放す場面において、資産価値が維持されやすいことを意味します。一方で購入時の価格も上がっているため、売却のタイミングによって手取り額が変わりやすいエリアともいえます。
エリアによる価格差が大きい
同じつくば市内でも、TX駅徒歩圏と郊外の農村部では坪単価が大きく異なります。研究学園やつくば駅周辺の利便性の高いエリアと、市街化調整区域を含む郊外部では、評価の考え方そのものが変わります。相場を確認する際は「つくば市の平均」ではなく、対象地の地区・駅距離まで踏み込んだ査定が必要です。
つくば市で家を売る・持ち続けるときに知っておきたいこと
住み替え・転勤の多い土地柄
研究機関や大学が集まるつくば市は、転勤・任期満了にともなう住み替えが他の地域より多いという特性があります。売却のご相談も、転居のスケジュールが決まったうえでの「期限のある売却」になりやすいのが実情です。時間に余裕がない場合は、買主を探す仲介だけでなく、当社が直接買い取る方法も選択肢になります。
相続した実家・空き家
市域が広いつくば市では、郊外に農地や納屋が付いた実家を相続するケースも少なくありません。市街化調整区域や農地が絡む場合は、都市計画法・農地法の確認が売却の前提になります。相続した実家をどうするかについては「つくば市の実家・空き家・古民家｜5つの選択肢」でも詳しく解説しています。
まずは相場を知ることから
売却を決めていなくても、今の相場を把握しておくことには意味があります。当社では無料の査定を承っており、査定額の根拠は宅地建物取引業法第34条の2第2項に基づいて明示しています。つくば市の地域事情に詳しいスタッフが対応しますので、お気軽にご相談ください。
つくば市の住みやすさに関するよくある質問
Q1. つくば市は車がないと生活できませんか？
エリアによります。つくば駅・研究学園駅の徒歩圏であれば、商業施設や公共施設が近く車なしでも生活は可能です。一方、郊外部や筑波山方面では車が前提となる地域が多くなります。
Q2. つくば市から東京都心までどのくらいかかりますか？
つくばエクスプレスのつくば駅から秋葉原駅まで、快速でおよそ45分程度が目安です（列車種別・時間帯により異なります）。
Q3. つくば市の人口は今後も増えますか？
国勢調査では昭和60年以降一貫して増加しています。令和6年の出生数は2,043人、死亡数は2,076人（県人口動態統計）とほぼ拮抗しており、近年の人口増は転入によるところが大きいと考えられます。将来の推移を断定することはできませんが、TX沿線の開発が続いている点は需要を支える要素です。
Q4. つくば市の地価は上がっていますか？
2026年（令和8年）の公示地価では、つくば市の地価平均は前年比プラス5.62％と上昇しています。ただし市内でもエリアによる差が大きいため、個別の評価は査定でご確認ください。
Q5. 子育て世帯につくば市が選ばれる理由は何ですか？
都心への通勤利便性、研究機関の集積による教育環境、人口10万人あたり543.8人という医師数の多さ、計画的に整備された街並みなどが挙げられます。15歳未満の人口割合が15.2％と高いことも、子育て世帯の多さを示しています。
Q6. つくば市で不動産を売るとき、どこに相談すればいいですか？
つくば市は同じ市内でも地区ごとに評価の考え方が変わるため、地域事情に詳しい会社への相談をおすすめします。ハウスドゥ つくば研究学園都市では、仲介・買取どちらのご相談も無料査定から承っています。
2025年国勢調査でつくば市が水戸市を抜き県内人口1位になったニュースや、2026年公示地価の推移については「つくば市の人口・地価推移｜県内1位の理由【2026】」で詳しく整理しています。
まとめ｜つくば市の住みやすさ
つくば市は、人口263,206人・126,763世帯を擁し、今なお人口が増え続けている茨城県内でも特異なまちです。つくばエクスプレスによる都心アクセス、研究機関の集積による教育環境、人口10万人あたり543.8人という医療体制、そして前年比プラス5.62％という地価の上昇——住みやすさと資産性の両面で条件が揃っています。一方で、市域が広くエリアによる差が大きいことも事実です。つくば市で住まいの購入・売却を検討される際は、市全体の平均ではなく、対象エリアの事情を踏まえた判断が欠かせません。ハウスドゥ つくば研究学園都市が、地域の実情を踏まえてご相談に応じます。
実際にどのような売却・査定の実績があるのか気になる方は、当店の売却査定実績とお客様の声もあわせてご覧ください。
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