「築年数が古いマンションを売りたいけれど、旧耐震だと売れないのでは…」「親から受け継いだ昭和の家が旧耐震と言われた」――つくば市でも、旧耐震の物件の売却についてご相談をいただくことがあります。結論から言うと、旧耐震の不動産も売却できます。ただし、買主のローン審査や税制の優遇で不利になりやすいため、①建築確認日の確認、②耐震性と管理状況の整理、③仲介と買取の価格比較、の順番で進めることが大切です。
この記事では、旧耐震とは何か、新耐震との違い、売れにくいと言われる理由、マンションと戸建てそれぞれの売却ポイント、費用と税金、買取を選ぶべきケースまでを、つくば市での不動産売却を前提にやさしくまとめました。
旧耐震とは？1981年6月1日が分かれ目
旧耐震とは、1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物に適用されていた耐震基準のことです。1981年6月1日以降の建築確認から、現在につながる「新耐震基準」が適用されています。
旧耐震基準と新耐震基準の違い
旧耐震基準は、震度5強程度の地震で倒壊しないことを想定した基準でした。これに対して新耐震基準は、震度6強から7程度の大きな地震でも倒壊しないことを目標にしています。基準の考え方が変わったため、同じ「古い建物」でも、1981年を境に耐震性の見方が変わります。
「築年数」ではなく「建築確認日」で判断する
旧耐震か新耐震かは、完成した年ではなく、建築確認を受けた日で決まります。1981年6月以降に完成した建物でも、確認を受けたのが5月31日以前なら旧耐震にあたる場合があります。確認済証や検査済証、登記簿の表示、売買時の資料などで、建築確認日を調べておきましょう。
つくば市で旧耐震にあたる可能性がある物件
つくば市は研究学園都市として1970年代から計画的に街づくりが進んだエリアで、つくば駅周辺や研究学園、学園の森、竹園、吾妻、春日などには、年数を重ねた分譲マンションや戸建てもあります。そのすべてが旧耐震というわけではなく、物件ごとに建築確認日が異なります。「築40年以上だから旧耐震」と決めつけず、書類で確認することが第一歩です。
旧耐震の不動産は売却できる？
旧耐震の物件でも、売却すること自体は問題なくできます。実際に、旧耐震のマンションや戸建てが市場で取引されています。ただし、買主から見ると「ローンが組みにくい」「耐震性が心配」「税制の優遇を受けにくい」といった不安材料があるため、新耐震の物件と同じ条件では売りにくい傾向があります。
その不安をどう解消し、どの売り方を選ぶかが、売却の成否を分けます。
旧耐震の物件が売れにくいと言われる4つの理由
理由1：買主の住宅ローン審査が厳しくなりやすい
金融機関は、担保となる建物の耐震性や築年数を審査で見ます。旧耐震の物件では、融資の条件が厳しくなったり、耐震基準への適合を確認する書類を求められたりすることがあります。買主がローンを使えないと購入のハードルが一気に上がるため、売却のしやすさに影響します。
理由2：税制の優遇を受けにくい
中古住宅を購入した時の住宅ローン控除や登録免許税の軽減などは、建物が新耐震基準に適合していることが条件になる場面があります。旧耐震の物件でも、耐震基準適合証明書などで基準に合うと確認できれば対象になる場合がありますが、手間と費用がかかります。税制は改正されることがあるため、最新の要件は税務署や金融機関で確認してください。
理由3：耐震性への不安が価格に影響する
地震が多い日本では、買主が耐震性を重視する傾向があります。耐震診断や補強の履歴がない旧耐震物件は、買主が将来の補強費用を見込んで価格交渉をすることがあります。
理由4：マンションは管理・修繕の状況が見られる
旧耐震のマンションは築年数が長い分、修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴、管理組合の運営状況が慎重に見られます。管理状態が良ければ築年数が古くても評価される一方、管理が不十分だと敬遠されがちです。
旧耐震マンションを売却する時のポイント
管理組合・修繕積立金・大規模修繕の資料をそろえる
管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の残高、過去の大規模修繕の実施内容などは、買主や仲介会社が必ず確認する資料です。管理会社に早めに依頼して取り寄せておくと、買主の不安を減らせます。
耐震診断・耐震改修の有無と検討状況を確認する
マンション全体で耐震診断や改修を行っているかどうかは、買主が最も気にする点の一つです。診断済みで一定の耐震性が確認されている、改修が完了している、といった情報があれば、売却の際の強みになります。共用部分の工事は管理組合の合意が必要なため、売主個人で進められない点にも注意が必要です。
建替え・敷地売却の議論があるか
耐震性が不足していると認定されたマンションでは、区分所有者の多数決によって建替えや敷地売却を進める制度が設けられています。こうした議論が進んでいるマンションは、将来の見通しが売却価格に影響するため、理事会の議事録などで状況を確認しておきましょう。
敷地権や専有部分の権利関係を整理する
区分所有のマンションでは、専有部分と敷地利用権の関係が重要です。権利関係の基本は敷地権とは？意味・敷地利用権との違い・登記簿の見方で解説していますので、あわせてご確認ください。
旧耐震の戸建てを売却する時のポイント
現状のまま売る（現状渡し）
建物の傷みが大きくても、現状のまま売る方法があります。リフォーム費用をかけずに済み、売却までの手間が少ないのが利点です。買主が自分でリフォームや建替えをする前提で価格を決めます。
古家付き土地として売る
建物の価値がほとんどない場合は、「古家付き土地」として売り出す方法があります。土地としての価値を中心に評価されるため、立地や広さ、接道の状況が価格を左右します。
耐震診断を受けるかどうかを判断する
耐震診断を受けて結果を開示すると、買主の安心感につながります。一方で、診断や補強には費用がかかり、結果が思わしくなければ価格交渉の材料にされる可能性もあります。診断費用は建物の規模や構造で異なるため、見積もりを取ったうえで、査定価格と比べて判断しましょう。
解体して更地にして売るべきか
建物を解体して更地にすると、買主が建物の状態を気にせずに済む反面、解体費用がかかり、土地にかかる固定資産税の軽減が外れる場合もあります。費用対効果は物件ごとに違うため、解体するかどうかは、査定を受けてから決めるのがおすすめです。リフォームが売却に効くかどうかの考え方は、マンション売却前のリフォームは必要？費用対効果とリフォームなしで売る方法も参考になります。
旧耐震物件の売却の流れ（5ステップ）
ステップ1：建築確認日と建物の資料を確認する
確認済証、検査済証、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、耐震診断や修繕の記録など、手元の資料を集めます。建築確認日が分かれば、旧耐震か新耐震かが判断できます。
ステップ2：仲介と買取の両方で査定を取る
旧耐震の物件は、仲介で売る場合と買取で売る場合で、価格と条件が大きく変わることがあります。両方の査定を取り、金額だけでなく、売却までの期間や手間も比べましょう。
ステップ3：売り方を決める
現状のまま売る、耐震診断を受けてから売る、補強してから売る、解体して売る、買取で売るなど、物件の状態と資金計画に合う方法を選びます。
ステップ4：売買契約と告知
契約では、建物が旧耐震であること、耐震診断の有無、既知の不具合などを正確に伝えることが大切です。引渡し後の責任の範囲も契約書で取り決めます。伝えるべき情報を隠すと、後のトラブルにつながります。
ステップ5：引渡しと税金の手続き
代金の受領と同時に、所有権移転の手続きと引渡しを行います。売却益が出た場合は翌年に確定申告が必要になることがあり、手続きの流れは不動産売却の確定申告の記事で整理しています。
仲介と買取の違い｜旧耐震物件ではどちらが向く？
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却先 | 一般の買主 | 不動産会社 |
| 価格の傾向 | 高く売れる可能性がある | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで数か月かかることも | 条件が合えば早期に成約しやすい |
| 買主のローン | 審査の影響を受ける | 影響を受けない |
| 現状引渡し | 条件交渉が必要な場合あり | 現状のまま引き渡せる場合が多い |
仲介で売るメリットと注意点
仲介は、一般の買主に向けて広く売り出すため、条件が合えば高い価格で売れる可能性があります。ただし、旧耐震の場合は買主のローン審査の影響を受け、売却に時間がかかることがあります。
買取で売るメリットと注意点
買取は、不動産会社が買主になるため、買主のローン審査に左右されません。現状のまま引き渡せる場合が多く、耐震診断や補強の手間も省けます。価格は仲介より低くなる傾向があるため、手元に残る金額をマンション売却で手元に残る金額の計算方法で試算して比べるとよいでしょう。
買取が向いているケース
次のような場合は、買取を検討する価値があります。
- 相続した旧耐震の家を、早く手放したい
- 耐震診断や補強、リフォームに費用をかけたくない
- 買主のローン審査で話が止まってしまった
- 住み替えの期限が決まっていて、売却時期を確定させたい
売れにくい物件の売却の考え方は、マンションが売れない原因と対処法｜買取の選択肢でも解説しています。
旧耐震物件を売る時の費用と税金
仲介手数料の目安
仲介で売る場合、仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える部分について「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算します。買取の場合は仲介手数料がかからないのが一般的です。
譲渡所得税（所有期間で税率が変わる）
売却して利益（譲渡所得）が出ると、所有期間によって税率が変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として約20.315％、5年以下の場合は短期譲渡所得として約39.63％です。旧耐震かどうかで税率は変わりません。
居住用財産の3,000万円特別控除
自分が住んでいた家を売る場合は、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売る必要があるなど、期限があるため注意しましょう。
相続した旧耐震の空き家を売る特例
被相続人が一人で住んでいた1981年5月31日以前に建築された家を相続し、一定の要件を満たして売却すると、譲渡所得から3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」があります。耐震リフォームをするか、建物を取り壊して土地として売るなどの要件があり、適用期限や相続人の人数による取扱いの違いもあります。最新の内容は税務署や税理士へ必ず確認してください。
旧耐震基準の物件を売る前に知っておきたいリスクと買主の不安（2026年版）
旧耐震基準の物件を売却する際は、買主が何に不安を感じるのかを先回りして把握しておくと、価格交渉や契約のトラブルを減らせます。ここでは、不動産会社への相談前に整理しておきたい内容をまとめます。
耐震基準適合証明書で証明できる？
耐震診断の結果、現行の耐震基準に適合していると確認できれば、耐震基準適合証明書を発行してもらえる場合があります。この証明書があると、買主が住宅ローン控除などの税制優遇を検討しやすくなり、物件の価値や安心感の面でプラスに働きます。ただし、適合しない場合は耐震工事が必要になり、費用や工期がかかります。工事を依頼する前に、費用に見合うかどうかを不動産会社へ相談しましょう。
書類・エリア・価格の確認ポイント
売却を検討する際は、必要な書類（確認済証、検査済証、修繕の記録など）を早めにそろえ、つくば市内のエリアごとの需要や、同じエリアで売り出されている物件の価格を確認します。不動産会社に査定を依頼する時は、旧耐震であることを最初に伝え、検討中の売り方（仲介・買取）の違いも相談しておくと話が進めやすくなります。
売却後のトラブルを防ぐために
耐震性に関する不安は、売却後の「聞いていなかった」というトラブルの原因になりやすい点です。分かっている情報は売買契約の前に正確に伝え、契約書に記載しておきましょう。内容が多い場合は、売主・買主の双方が納得できるよう、不動産会社に説明を補足してもらうと安心です。
売却前に確認したいチェックリスト
- 建築確認日（確認済証・検査済証）を調べたか
- 耐震診断・耐震改修の記録があるか
- 住宅ローンの残高と抵当権を確認したか
- マンションの場合、管理規約・長期修繕計画・修繕積立金の資料をそろえたか
- 仲介と買取の両方の査定を取ったか
- 譲渡所得にかかる税金と使える特例を確認したか
住み替えを伴う売却は、売り先行か買い先行かで資金計画が変わります。ダブルローンなどの注意点はマンション住み替えで失敗しない方法にまとめています。
つくば市の旧耐震物件の売却はハウスドゥ つくば研究学園都市へ
ハウスドゥ 不動産買取専門店 つくば研究学園都市は、つくば市を中心に不動産の売却・買取のご相談をお受けしています。旧耐震の物件は、物件の状態や権利関係、管理状況によって最適な売り方が変わります。仲介と買取の両方の考え方を踏まえて、無理のない売却方法をご提案します。まずは建築確認日が分かる資料をご用意のうえ、お気軽にご相談ください。
旧耐震の売却でよくある質問
Q1. 旧耐震とは、何年までに建てられた建物のことですか？
1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物が、一般に「旧耐震」と呼ばれます。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準です。完成日ではなく建築確認を受けた日で区別される点に注意してください。
Q2. 旧耐震のマンションや戸建ては売却できますか？
売却できます。旧耐震であることを理由に売れないわけではありません。ただし、買主の住宅ローン審査や税制の優遇で不利になる場面があるため、価格や売り方の工夫が必要になります。仲介で買主を探す方法のほか、不動産会社に直接売る買取も選択肢です。
Q3. 旧耐震の物件は耐震診断を受けてから売ったほうがよいですか？
必ず受ける必要はありません。診断や補強には費用と時間がかかるため、費用に見合う価格アップが見込めるかを査定と合わせて比較して判断します。診断結果を資料として示せると買主の安心につながる一方、結果が悪い場合の価格への影響も考えておく必要があります。
Q4. 旧耐震の物件は住宅ローンが使えないのですか？
一律に使えないわけではありませんが、金融機関によって審査が厳しくなったり、耐震基準適合の確認を求められたりすることがあります。買主のローン可否は売却のしやすさに直結するため、売却前に仲介会社へ確認しておくと安心です。
Q5. 旧耐震の家を売る時にかかる税金は新耐震と違いますか？
譲渡所得にかかる税率や居住用財産の3,000万円特別控除といった基本の仕組みは、旧耐震かどうかで変わりません。ただし、相続した旧耐震の空き家を売る場合には、一定の要件を満たすと3,000万円の特別控除を受けられる特例があります。適用には期限や条件があるため、事前に税務署や税理士へ確認してください。
Q6. 旧耐震の古い家は、解体してから売ったほうが高く売れますか？
一概にはいえません。更地にすると買主がつきやすくなる場合がありますが、解体費用がかかり、住宅用地の固定資産税の軽減が外れる可能性もあります。現状のまま売る、古家付き土地として売る、買取で売るなどを比べてから決めましょう。
Q7. 旧耐震のマンションは、管理組合の状況で売りやすさが変わりますか？
変わります。修繕積立金が適切に積み立てられているか、大規模修繕が計画的に行われているか、耐震診断や改修の検討があるかなどは、買主が重視するポイントです。重要事項に関する書類を早めに取り寄せて、説明できる状態にしておきましょう。
Q8. 旧耐震の物件を早く確実に現金化したい場合はどうすればよいですか？
不動産会社が直接買い取る「買取」が選択肢になります。買主探しが不要で、売却時期や条件が決まりやすく、現状のまま引き渡せる場合が多いのが特徴です。一方、仲介より価格が低くなる傾向があるため、仲介と買取の両方の査定を比べて選ぶことをおすすめします。
まとめ｜旧耐震でも、順番を決めれば売却できる
旧耐震とは、1981年5月31日までに建築確認を受けた建物のことで、売却は可能です。ただし、買主のローンや税制の面で不利になりやすいため、建築確認日の確認、耐震性と管理状況の整理、仲介と買取の価格比較という順番で進めるのが近道です。早く確実に手放したい場合や、耐震診断・補強の費用をかけたくない場合は、買取も有力な選択肢になります。
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