定期借地権マンションは売却できる？残存期間・承諾・住宅ローンの確認点【つくば市】

結論：定期借地権付きマンションは売却できます。ただし、売却を考えるときの主な確認点は「借地権の残存期間」「買主の住宅ローン」「地主との契約内容」の3点です。売り出す前に、借地契約書と管理規約で3点を確認するところから始めましょう。この記事では、つくば市で定期借地権付きマンションの売却を考える方向けに、確認すべき書類・ローンの考え方・売却の流れ・税金までを整理します。

なお、承諾の要否や費用、ローン条件は、契約書や金融機関の商品ごとに異なります。ここで書く内容は一般的な整理であり、個別の物件については契約書と専門家の確認が必要です。

定期借地権付きマンションとは？所有権マンションとの違い

定期借地権付きマンションは、土地を所有せず、地主から借りた土地の上に建つマンションの住戸を取得する形態です。借地借家法第22条の一般定期借地権では、存続期間を50年以上とし、契約の更新・建物を建てたことによる存続期間の延長・建物買取請求をしない旨を特約で定められます（特約は書面で行う方式です。法務省の資料では、令和4年5月18日施行の改正により、電磁的記録による特約も書面と同様に扱われるとされています。方式の詳細は契約書と専門家にご確認ください）。国土交通省の「定期借地権の解説」でも、期間満了で借地権が終了し、原則として建物を取り壊して土地を返還する種類として整理されています。

売却するとき特に意識したい違い

所有権マンションは土地の持分も含めて売買しますが、定期借地権付きマンションは「借地権（土地を使う権利）の準共有持分＋建物の区分所有権」を売買します。期間満了時に権利が消えるため、年数が進むほど「あと何年使えるか」が価格と買主の検討材料になります。

この記事で扱う範囲

一戸建ての底地・借地の売却は、別記事のつくば市の底地売却や土浦市・牛久市の底地・借地売却で解説しています。ここでは、区分マンションの定期借地権に絞ります。

定期借地権付きマンションは売れる？売りにくいと言われる理由

売れないわけではありません。国土交通省が公表した定期借地権付住宅の二次流通の調査（平成19年成約分）では、平成5年から平成20年までの累計で、マンションの二次流通が825戸あったと整理されています。ただし約15年以上前の統計であり、現在の相場や成約のしやすさを示すものではありません。

売りにくいと言われやすい理由は、次の3つに集約されます。

• 残存期間が短くなるほど、買主が利用できる年数が減る
• 買主が使える住宅ローンは商品により異なり、たとえばフラット35は返済期間を残存期間内に収める必要がある
• 取引事例が少なく、査定が難しい（上記の国交省調査でも、査定の難しさが課題として挙がっています）

一方で、新築時に所有権より価格を抑えやすい形態として販売されてきた経緯があり、立地や管理状態によって評価は物件ごとに大きく変わります。「定期借地権だからこうなる」と一律に決めず、個別の条件で見ることが大切です。

定期借地権付きマンションのメリットと売却時の注意点

売却を考えるときは、買主から見た魅力と不安の両方を整理しておくと説明しやすくなります。

買主から見たメリット

• 土地を所有しない分、同じ立地の所有権マンションより購入価格を抑えやすい形態として販売されてきた
• 立地や広さに対して、予算を抑えて住まいを検討できる場合がある
• 固定資産税・都市計画税は建物部分が中心になる（土地の税は地主に課税される）

買主から見た注意点（売却時に先回りして説明したい点）

• 毎月の地代や解体積立金など、所有権マンションにはない負担がかかる契約がある
• 期間満了で借地権が終了するため、資産として残るかどうかは所有権とは異なる
• 残存期間によっては、住宅ローンの返済期間が短くなる

こうした点は、契約書と管理規約の数字で具体的に示すと、買主の不安を減らせます。

売却の可否と価格を左右する3つの確認点

1. 残存期間：何年使えるかが出発点

契約の満了日から逆算した「残存期間」が、買主にとっての利用可能年数です。契約書には「借地期間」のほか、期間の最後に建物の解体・返還の準備期間を見込む記載があることがあります。この場合、実際に住める年数は借地期間より短くなります。売り出す前に、満了日と、返還までに必要な手続きを契約書で確認しましょう。

2. 買主の住宅ローン：残存期間との関係

買主が住宅ローンを使えるかは、売れやすさに直結します。たとえば住宅金融支援機構のフラット35では、敷地が定期借地権の場合、返済期間の最終日が「借地権の残存期間を経過する日以前」であることが条件とされています（出典：フラット35のよくあるご質問）。つまり、残存期間が短いほど組める返済期間も短くなります。

これはフラット35の条件であり、民間金融機関の商品に一般化はできません。民間のローンは金融機関・商品ごとに、借地権付きの取扱いの有無や条件が異なります。国交省の調査でも、保証金の担保評価が不明確なため、融資を受けにくかった時期があったと記載されています。

3. 地主との契約：承諾・費用・返還

借地権の譲渡に地主の承諾が必要かは、権利の種類（賃借権か地上権か）と、契約書・管理規約の定めによって異なります。民法612条は、賃借権の譲渡に賃貸人の承諾を必要とする原則を置いていますが、マンションの定期借地では、契約で譲渡の手続きが定められていることもあります。承諾料の有無や金額も契約次第のため、ここでは「いくら」とは断言できません。必ず契約書で確認してください。

売却前に揃えたい書類チェックリスト

次の書類があると、査定・買主への説明がスムーズです。見当たらないものは、管理会社や購入時の不動産会社に相談しましょう。

• 借地契約書（定期借地権設定契約書。期間・地代・保証金・返還条件が載っています）
• 管理規約・使用細則、長期修繕計画
• 管理費・修繕積立金・地代・解体積立金などの月額がわかる資料
• 保証金（敷金）がある場合は、その預かり証や返還条件
• 重要事項調査報告書（管理会社に請求して取得）
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書

地代の改定や保証金の扱いも要確認

地代が将来改定される契約か、保証金が期間満了時に返還される約束か、買主に引き継がれるかなどは、買主の資金計画に影響します。国交省の調査でも、保証金は「土地所有者の債務部分」と「借地権の対価部分」に分けて扱われる例が示されています。契約上の位置づけを、売却前に整理しておきましょう。

定期借地権付きマンションの売却の流れ（5ステップ）

1. 契約内容の把握：残存期間、承諾の要否、地代・保証金・返還条件を契約書で確認します。
2. 査定の依頼：定期借地権付きの取引に対応できる不動産会社に相談します。取引事例が少ないため、査定の根拠（比較した事例・条件）を確認しましょう。
3. 売却方法の選択：一般の買主を探す仲介と、不動産会社への買取の相談があります。買取の可否・価格・時期は、物件の条件と各社の査定次第です（詳しくは次の章）。
4. 販売活動・契約：買主の住宅ローンの可否を確認しながら進め、必要に応じて地主・管理会社への手続きを行います。
5. 決済・引渡し：残代金の受領、登記・名義変更、管理組合・地主への届出などを済ませます。

売却方法は「仲介」と「買取」どちらが向く？

仲介：時間をかけても価格を重視したい場合

一般の買主を探す方法です。残存期間が長く、立地や管理状態に強みがある物件は、仲介で市場に出す価値があります。一方、買主がローンを使えるか次第で、期間が長引くこともあります。

買取：残存期間が短い・時期を優先したい場合に検討

不動産会社が自ら買主となって買い取る方法です。一般の買主を探す工程や、買主の住宅ローン審査を経ない点が仲介との違いです。ただし、買取できるか、価格や引渡し時期、契約不適合責任の扱いは、物件の条件と各社の査定・契約条件によって異なります。複数社の査定を比べて判断しましょう。

その他の選択肢

満了まで住み続ける、賃貸に出して運用するという選択もあります。ただし、契約で賃貸が認められているか、管理規約の定めの確認が必要です。

つくば市で定期借地権付きマンションを売却するときのポイント

つくば市は、研究学園駅周辺をはじめ、つくばエクスプレス沿線でマンションの供給が続いてきたエリアです。ただし、定期借地権付きマンションは物件ごとに契約条件が異なるため、市内の他のマンションの相場をそのまま当てはめることはできません。

• 同じマンション内や近隣での成約事例があるか、不動産会社に確認する
• 管理組合の修繕積立金の状況・大規模修繕の予定を整理する
• 買主が使える住宅ローンの条件（返済期間・金融機関）を営業担当に事前確認してもらう

マンションの敷地の権利について知りたい方は、敷地権とは？意味・敷地利用権との違いもあわせてご覧ください。

売却にかかる費用と税金

仲介手数料

仲介（媒介）で売る場合の報酬には、国土交通省の報酬告示で上限があります。消費税を除いた売買価格が400万円を超えるときは、おおむね「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です（依頼者の一方につき）。売買価格が800万円以下の宅地・建物では、令和6年7月1日施行の特例で、媒介に要する費用を考慮して上限が税込33万円までとなる場合があります。適用の条件は不動産会社に事前に確認してください。

なお、不動産会社が自ら買主となる買取は、媒介（仲介）ではないため、仲介手数料の対象とならないのが一般的です。ただし、第三者への転売などで別の仲介が関わる場合は扱いが異なるため、契約の形態を確認しましょう。

譲渡所得税

売却益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間に応じて所得税・住民税がかかります。居住用財産の場合、3,000万円の特別控除などの特例が使える場合があります。要件は細かく、借地権の場合の扱いも含め、税務署または税理士へ確認してください。取得時の契約書や、解体積立金・保証金の扱いで計算が変わることもあります。

その他の費用

印紙税、抵当権が残っている場合の抹消登記費用、地主や管理会社に支払う手数料などがかかることがあります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 定期借地権付きマンションは本当に売れますか？

売れます。ただし、残存期間、買主の住宅ローン、契約内容で売りやすさが大きく変わります。まず契約書で3点を確認し、定期借地権の取引に対応できる不動産会社へ相談しましょう。

Q2. 売るのに地主の承諾は必要ですか？

権利の種類（賃借権か地上権か）と契約・管理規約の定めで異なります。承諾が必要な場合は、承諾料の有無も契約次第です。契約書を確認し、不明な点は管理会社や専門家にご相談ください。

Q3. 残存期間が短いと住宅ローンは使えませんか？

フラット35では、返済期間の最終日が借地権の残存期間を経過する日以前であることが条件です。そのため残存期間が短いほど返済期間も短くなります。民間ローンの条件は金融機関ごとに異なります。

Q4. 契約期間が終わったらどうなりますか？

一般定期借地権は、期間満了で借地権が終了し、原則として建物を取り壊して土地を返還する整理です（国土交通省の種類表）。実際の返還手続きや費用負担は、契約書と管理規約で確認してください。

Q5. 売却と、満了まで住み続けるのはどちらが有利ですか？

一概には言えません。残存期間が長いうちは売却しやすい傾向がありますが、売却価格・今後の地代や積立金・住み替えの予定を比べて判断します。査定を取って数字で比較するのがおすすめです。

まとめ：まず契約書の確認、次に専門家への相談を

定期借地権付きマンションの売却は、残存期間・住宅ローン・地主との契約の3点を確認し、定期借地権の取引に慣れた会社に相談することが近道です。ハウスドゥ つくば研究学園都市は、つくば市で不動産の売却・買取のご相談をお受けしています。査定の根拠や売却方法の比較をご希望の方は、お気軽にご連絡ください。

お電話：0120-565-072　／　無料査定フォームはこちら

参考にした一次資料

• 国土交通省「定期借地権の解説」（借地借家法第22条〜第24条、借地権の種類表）
• フラット35 よくあるご質問「融資対象住宅の敷地が借地の場合、返済期間は異なりますか？」
• 国土交通省「定期借地権付住宅の二次流通実績調査（平成19年調査）」（約15年以上前の調査であり、現在の相場を示すものではありません）
• 法務省「借地借家法等の改正（定期借地権・定期建物賃貸借関係）について」
• 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（報酬告示）

※本記事は一般的な情報提供であり、個別物件の契約内容・金融機関の条件・税務の取扱いを保証するものではありません。最終的な判断は契約書の確認と専門家へのご相談のうえで行ってください。