地積測量図と確定測量図の違い｜手元の図面で売却準備を進める確認表【つくば市】

結論：地積測量図は法務局に備え付けられた登記上の図面、確定測量図は土地家屋調査士が隣地所有者の立会いなどを経て作成する境界確定後の図面で、役割が違います。売却準備では、図面の名前よりも「作成年月日」「対象の地番」「境界確認書があるか」「現地の境界標と合っているか」を手元の資料で確認することが先です。つくば市で土地や土地付きの戸建てを売りたい方向けに、確認表と進め方を整理しました。

地積測量図と確定測量図の違いを先に整理

測量に関する図面には、地積測量図、確定測量図、現況測量図などの呼び名があります。日本土地家屋調査士会連合会の相談Q&Aでは、自分の土地の面積や境界標を確認する方法として、法務局にある公図、地積測量図、建物図面などが挙げられています。一方、境界の確定は、資料調査・現地測量・隣接地所有者との境界立会・境界標の設置・境界確認書の取り交わしという流れで進み、その結果として確定図面が作られます。

図面	主な役割	入手・作成の主体	売却準備での見方
地積測量図	登記の際に提出された、土地の面積や形・境界標の位置などを示す図面	法務局に備え付けられていれば確認できる	作成年月日と対象の地番を確認する。作成されていない土地もある
確定測量図	隣接地所有者らと境界を確認した結果を図にしたもの	土地家屋調査士に依頼して作成する	境界確認書とセットで保管されているかを見る
現況測量図	現地の状況を測量した図面	土地家屋調査士などに依頼して作成する	境界の合意を示す図とは限らないため、用途を確認する

大手不動産サイトの解説でも、地積測量図は分筆登記や地積更正登記などの際に作成されること、作成された時期によって記載内容や精度が異なること、確定測量図は隣地所有者の合意を得て作る点が違うことが共通して説明されています。つまり「地積測量図がある＝境界が確定している」とは限りません。

手元の図面で確認する6つの項目（確認表）

売却を決める前に、権利証や過去の売買資料、固定資産税の通知書などと一緒に、図面を1か所にまとめて次の項目を確認します。

確認する項目	見るポイント	不明なときの相談先
対象の地番	図面の地番が、売る土地の地番と一致するか。分筆や合筆で番号が変わっていないか	法務局、不動産会社（地番と住所の違いも参考になります）
作成年月日	いつ作られた図面か。古い図面は記載内容が現在と違う場合がある	土地家屋調査士
面積（地積）	登記簿の面積と図面の面積、固定資産税の課税明細の面積に差がないか	土地家屋調査士、不動産会社
境界標の位置	図面に示された境界標が、現地に残っているか。見当たらない場合は無理に掘らず専門家へ	土地家屋調査士
境界確認書	隣接地の所有者らと取り交わした書面が保管されているか	過去の売買資料、土地家屋調査士
現況との差	ブロック塀・フェンス・越境物の位置が、図面や境界標とずれていないか	土地家屋調査士、不動産会社

日本土地家屋調査士会連合会のQ&Aには、境界杭が見当たらないときは境界確定を行ったうえで永続性のある境界標を設置する、登記簿の面積と測量した面積が異なるときは地積更正登記、公図と土地の形が異なるときは地図訂正の申出を行う、といった整理が示されています。どの手続きが必要かは土地ごとに異なるため、自己判断せず専門家に確認してください。

図面がない・古い・現況と合わないときの進め方

図面が見つからないとき

まず手元の書類を探し、次に法務局で図面の有無を確認します。分筆や地積更正などの登記がされていない土地には、地積測量図が作成されていないことがあります。図面がない場合も、すぐに売却できないと決まるわけではありません。土地家屋調査士に相談し、資料調査や測量が必要かどうかを確認します。

図面が古い、または面積が違うとき

作成年月日が古い図面は、境界標の表示や精度が現在の図面と異なることがあります。登記簿の面積と図面の面積に差があるときは、買主から質問されやすい点です。測量が必要かどうか、必要な場合の費用や期間は土地ごとに変わります。測量の流れと費用の考え方は土地の測量（確定測量）の流れと費用の決まり方で整理しています。

現地の塀や境界標が図面と合わないとき

ブロック塀やフェンスが境界上にあるとは限りません。越境の疑いがある場合は、隣地所有者との話し合いの前に、専門家が現地を確認する流れが一般的です。話し合いが必要になりそうなときも、まず手元の図面と境界確認書の有無を整理しておくと説明がしやすくなります。

土地の一部だけを売りたいとき

土地の一部を売るときは分筆登記が関係し、その際に新しい測量図が作られます。手順は土地の一部だけ売りたいときの方法をご覧ください。

地積測量図の取得方法と、請求・申請で迷ったとき

地積測量図は、土地の地番が分かれば法務局で確認・取得できるとされています。窓口のほか、オンラインや郵送で請求する方法も案内されていますが、手順や手数料は変わることがあるため、法務局の最新の案内で確認してください。請求の前に、登記事項証明書などで土地の所在と地番を確認しておくと手続きが進めやすくなります。

測量や登記が必要になった場合の申請は、土地家屋調査士に依頼して進めるのが一般的です。申請の要否や時期は土地ごとに異なるため、図面と資料をそろえたうえで相談すると、費用や時間の見通しを聞きやすくなります。

相続した土地や古い土地で起きやすいトラブル

相続した土地では、前の所有者が保管していた図面や境界確認書の所在が分からないことがあります。隣地との境界の認識が食い違っていたり、境界標が見当たらなかったりといったトラブルは、売却の直前になって表面化しやすい点です。早めに手元の資料を整理しておくと、必要な対応を落ち着いて判断できます。

確定測量は、資料調査、現地の測量、隣接地所有者との境界立会いなど複数の段階を経るため、時間がかかる場合があります。期間は土地の状況によって異なるので、売却の希望時期がある場合は、早めに専門家へ相談してスケジュールを確認してください。

測量を先にするか、査定を先にするか

測量の費用や期間は、土地の形、隣地の数、道路や水路との関係などで変わるため、一律の金額はお示しできません。売却では、次のような選び方があります。

• 現況のまま売る：図面の有無や状態を買主に説明したうえで、条件を相談する方法。
• 売主負担で測量してから売る：境界を明確にしたうえで売り出し、買主の不安を減らす方法。
• 買主と測量の負担や時期を相談する：契約条件の中で、測量の実施や費用負担を取り決める方法。

どれが向いているかは、土地の状態と、売却の時期や手取りの希望によって決まります。まず査定を受け、手元の図面の状況を不動産会社に見てもらったうえで比べると、無駄な費用を避けやすくなります。土地の売却全般の準備はつくば市で土地を高く売る7つの秘訣、必要書類の全体像はつくば市で不動産を売るときの必要書類チェックリストもご覧ください。

つくば市で土地を売る前に確認しておきたいこと

つくば市は、研究学園地区のように区画整理された住宅地と、旧来の市街地や農地から転じた土地とで、道路や境界の事情が異なることがあります。道路との境界については、市の担当窓口で確認が必要になる場合もあります。窓口の名称や手続き、必要書類は変更されることがあるため、必ず最新の案内を市の公式窓口でご確認ください。

この記事は一般的な情報です。図面の読み取りや境界の判断、測量・登記は土地家屋調査士の専門業務であり、当店が代わりに行うものではありません。具体的な土地については、土地家屋調査士等の専門家にご確認ください。

よくある質問

Q1. 地積測量図があれば、確定測量は必要ありませんか？

一概には言えません。地積測量図は作成された時期や内容が土地ごとに違い、現在の現地の境界標や隣地との合意を示すとは限りません。買主や不動産会社が求める資料は取引ごとに異なるため、手元の図面を見せたうえで、確定測量が必要かを土地家屋調査士や不動産会社に確認してください。

Q2. 地積測量図は誰でも取得できますか？

土地の地番が分かれば、法務局で図面を確認・取得できるとされています。請求の方法や手数料は法務局の案内で最新の内容をご確認ください。なお、すべての土地に地積測量図があるわけではありません。

Q3. 地積測量図が見つからない、または法務局にないときはどうなりますか？

まず登記済みの権利証や過去の売買資料など、手元の書類を探します。それでも図面がない場合は、土地家屋調査士に相談して、資料調査や必要な測量の進め方を確認します。図面がないことだけで売却できないと決まるわけではありません。

Q4. 確定測量図と境界確認書は同じものですか？

同じではありません。確定測量図は境界を確認した結果を図にしたもの、境界確認書は隣接地の所有者などと境界の位置を確認し合った書面です。日本土地家屋調査士会連合会の案内でも、境界標の設置と境界確認書の取り交わし、確定図面の作成が一連の流れとして示されています。

Q5. つくば市の土地を売るとき、先に測量すべきですか？

測量を先にするか、まず査定を受けるかは土地の状況で変わります。現況のまま売る方法もあれば、売主負担で測量して売る方法もあります。費用や期間は土地ごとに違うため、図面の確認と査定を同時に進め、見込み額と負担を比べてから決めるのが安全です。

つくば市の土地の売却準備のご相談

ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、手元の図面や資料をお持ちいただいたうえで、売却の進め方と査定のご相談をお受けします。図面が見つからない段階でも構いません。お電話（0120-565-072）または査定フォームからご連絡ください。

出典・参考

• 日本土地家屋調査士会連合会「相談Q&A」https://www.chosashi.or.jp/consulting/faq/（2026年11月1日閲覧）
• アットホーム「地積測量図とは？種類や違い・必要なタイミング・取得方法について徹底解説」、三井のリハウス「地積測量図とは？取得方法や見方を徹底解説」、東急リバブル Lnote「地積測量図とは？取得方法や確定測量図との違いを解説」（いずれも一般的な解説として参照、2026年11月1日閲覧）