「つくば市の人口が、とうとう水戸市を抜いた」――2026年5月末に流れたこの報道に驚いた方も多いのではないでしょうか。2025年国勢調査の速報値で、つくば市の人口が茨城県庁所在地・水戸市を上回り、県内トップに立ったことが明らかになりました。県内首位の交代は実に50年ぶりの出来事です。この記事では、国勢調査などの一次情報をもとに、つくば市の人口がどのように推移してきたのか、そして2026年の公示地価がどう動いているのかを、エリア別データも交えて整理します。ご自宅の資産価値や、これからの住まいの選択を考えるときの参考にしてください。
2025年国勢調査で判明した「県内人口1位」の衝撃
半世紀ぶりの首位交代、その中身
総務省が2026年5月29日に公表した2025年国勢調査（2025年10月1日時点）の速報値によると、つくば市の常住人口は268,991人でした。これに対し水戸市は265,773人で、つくば市が3,000人以上上回っています。水戸市が県内首位の座を明け渡すのは1975年（昭和50年）調査以来、実に50年ぶりの出来事です。つくば市は2020年の前回調査から27,335人増加しており、これは県内でも突出した伸びとなっています。
増えたのは”どこ”の人口か
報道では、つくば駅周辺での大型マンション建設や、みどりの駅・万博記念公園駅周辺での大規模な宅地造成が、人口増加の主な要因として挙げられています。2005年のつくばエクスプレス（TX）開業以降、沿線開発に伴う人口流入が続いてきた結果が、今回の”逆転”という形で表面化したといえるでしょう。
国勢調査で振り返る、つくば市人口40年の軌跡
表で見る昭和60年からの人口推移
総務省統計局「国勢調査」による、つくば市の人口推移は次のとおりです。
| 調査年 | 人口 |
|---|---|
| 昭和60年（1985年） | 150,074人 |
| 平成2年（1990年） | 168,466人 |
| 平成7年（1995年） | 182,327人 |
| 平成12年（2000年） | 191,814人 |
| 平成17年（2005年） | 200,528人 |
| 平成22年（2010年） | 214,590人 |
| 平成27年（2015年） | 226,963人 |
| 令和2年（2020年） | 241,656人 |
令和8年推計値と2025年速報値の差
茨城県統計課「茨城県常住人口調査」（令和2年国勢調査結果をもとに推計）による令和8年4月1日時点のつくば市常住人口は263,206人、世帯数は126,763世帯です。一方、2025年10月1日時点の国勢調査速報値は268,991人で、統計の基準時点や算出方法の違いにより数値差が生じています。どちらの数値を見ても、つくば市の人口が右肩上がりで推移していることに変わりはありません。
年齢別人口構成に見る”若さ”
茨城県統計課「茨城県常住人口調査」（令和7年10月1日現在）によると、つくば市の年齢別人口割合は15歳未満15.2%、15〜64歳64.7%、65歳以上20.0%です。65歳以上の割合が2割にとどまっている点は、研究学園都市として若い世代の流入が続いていることの裏付けといえます。
つくばエクスプレス開業（2005年）が転機になった理由
国勢調査の推移を見ると、平成17年（2005年）の200,528人から令和2年（2020年）の241,656人へと、15年間で4万人以上増加しています。2005年8月のTX開業を境に、東京都心への通勤・通学が現実的な選択肢となったことが、人口流入を加速させた大きな要因と考えられます。
なぜ今も人口が増え続けるのか
研究学園都市というブランドと約160の研究機関
つくば市公式サイト「筑波研究学園都市とは」（2026年5月28日更新）によると、市内には国等の機関31、民間を含めると約160の研究機関が集積し、研究者は14,000人超、研究従事者は約2万人にのぼります。この研究学園都市としての土台が、安定した雇用とブランド力を生み、人口流入を下支えしています。
子育て世帯の流入を後押しする環境
つくば市は医療福祉費支給制度（マル福）を市独自に拡充し、小児医療費は0歳から高校3年生の学年末まで所得制限なしで助成対象としています（2026年5月1日更新）。また春日学園・秀峰筑波学園・学園の森義務教育学校・みどりの学園義務教育学校の4校をはじめ、小中一貫教育を市内全域で展開しており、教育環境を重視する子育てファミリー層の受け皿になっています。つくば市の子育て環境については「つくば市で子育て｜教育環境・マル福・小中一貫」でも詳しく紹介しています。
開発が続く4つの駅前エリア
つくば駅・研究学園駅・みどりの駅・万博記念公園駅の各周辺では、マンション開発や宅地造成が継続中です。後述する地価データを見ても、この4駅周辺が上昇率の上位を占めており、開発と地価上昇が連動していることがわかります。
2026年公示地価で見るつくば市の「いま」
市全体平均は91,300円/㎡・前年比+5.6%
国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）によると、つくば市の住宅地平均は91,300円/㎡（坪単価約301,818円）で、前年比+5.6%の上昇となりました。全国的に見ても高い伸び率です。
10年前比+46.08%という伸び率の意味
過去10年（2016年比）で見ると、つくば市の地価は+46.08%上昇しています。同じ期間、水戸市は-1.49%とほぼ横ばい〜微減で推移しており、つくば市の伸びがいかに突出しているかがわかります。
茨城県内では守谷市に次ぐ2位
2026年の市区町村別公示地価ランキング（茨城県、全用途平均）では、1位が守谷市（152,100円/㎡・前年比+10.5%）、2位がつくば市（91,300円/㎡・+5.6%）という結果でした。TX沿線の2市が、県内の地価上昇をけん引している構図が鮮明になっています。
エリアで大きく異なる地価差―広がる二極化
つくば駅前・竹園エリアは302,000円/㎡
つくば駅前・竹園1丁目の住宅地は302,000円/㎡（前年比+11.85%）です。最寄りがつくば駅の吾妻1丁目（店舗地点）は500,000円/㎡と、市内最高値を記録しています。
上昇率県内1位はみどりの駅前
2026年の茨城県内地価上昇率ランキング（全用途）1位は、つくば市みどりの2丁目（みどりの駅）で、前年比+17.45%。97,600円/㎡まで上昇しました。前年まで県内21位だった地点が一気にトップへ躍り出た形です。
研究学園・万博記念公園エリアの伸び
研究学園駅周辺の学園南3丁目は136,000円/㎡（+12.40%）、万博記念公園駅周辺の島名字白合は118,000円/㎡（+13.46%）と、いずれも二桁の上昇率を記録しています。
郊外エリアとの価格差にも目を向ける
一方で、つくば市は283.72平方キロメートル（令和8年1月1日現在）という広い市域を持ち、筑波山麓や谷田部・茎崎地区の一部など、駅から離れたエリアでは地価の伸びが緩やかな場所も存在します。「つくば市＝一律に地価が上がっている」わけではなく、駅前を中心とした局地的な上昇である点には注意が必要です。
人口増と地価上昇はセットで進んでいる
需要が供給を上回るエリアの構図
駅前エリアへの人口流入が続く一方、供給できる土地には限りがあるため、需要が供給を上回り価格が押し上げられる構図が生まれています。
「今のうちに」という心理が価格を押し上げる面も
今後もさらに値上がりするのではという期待感から、購入を急ぐ動きが出やすくなっている面もあります。ただし地価は市況によって変動するものであり、将来の上昇を保証するものではない点は正直にお伝えしておきます。
このトレンドは「売る」「持ち続ける」の判断にどう影響するか
資産価値の観点で見る今のつくば市
人口増加・地価上昇が続くエリアでは、不動産の資産価値が維持されやすい傾向にあります。一方で、前述の通りエリアによる差が大きいため、ご自宅がどのエリアに位置するかによって、売却のタイミングの考え方も変わってきます。防災面のリスクも資産価値に影響する要素のひとつです。詳しくは「つくば市の防災ハザードマップ徹底解説」もあわせてご確認ください。
相続・住み替えのタイミングを考える人へ
実家を相続した、あるいは住み替えを検討しているという方は、まずご自宅周辺の地価動向を確認することをおすすめします。つくば市内の実家・空き家の選択肢については、別記事「つくば市の実家・空き家・古民家｜5つの選択肢【2026】」でも整理していますので、あわせてご参照ください。過去の売却実績やお客様の声は「売却査定実績とお客様の声」でご紹介しています。
よくある質問
つくば市の人口は今後も増え続けますか？
2005年のTX開業以降、20年にわたり人口増加が続いており、2025年国勢調査でも県内1位となりました。ただし将来の人口動向を確実に予測することはできません。今後も駅前エリアの開発動向や社会情勢によって変わり得る点はご留意ください。
つくば市で地価が一番高いエリアはどこですか？
2026年公示地価では、店舗用地を含めるとつくば駅前の吾妻1丁目が500,000円/㎡で最高値です。住宅地に限ると、同じくつくば駅前の竹園1丁目が302,000円/㎡でトップとなっています。
地価が上がると固定資産税はどう変わりますか？
固定資産税評価額は公示地価の一定割合を目安に算定される仕組みのため、地価上昇が続くエリアでは3年に一度の評価替えのタイミングで税額が緩やかに上がる可能性があります。ただし個別の評価額や税額は自治体が算定するため、正確な内容は納税通知書または市役所窓口でご確認ください。
なぜ水戸市を抜いてつくば市が人口1位になったのですか？
つくば駅周辺の大型マンション建設や、みどりの駅・万博記念公園駅周辺の宅地造成など、TX沿線での継続的な開発により人口流入が続いたことが主な要因として報じられています。
地価の上昇率が一番高かった地点はどこですか？
2026年の茨城県内地価上昇率ランキング（全用途）では、つくば市みどりの2丁目（みどりの駅）が前年比+17.45%で県内1位となりました。
人口や地価のデータは今後どこで確認できますか？
人口は茨城県統計課「茨城県常住人口調査」やつくば市公式サイト、地価は国土交通省の地価公示（毎年1月公表）で最新データが確認できます。当店でも記事を通じて定期的に情報を更新してまいります。
まとめ
2025年国勢調査でつくば市が水戸市を抜き県内人口1位となった背景には、TX沿線開発と研究学園都市としてのブランド力があります。2026年の公示地価も市全体で+5.6%、10年前比では+46.08%という伸びを記録し、特に駅前エリアでの上昇が顕著です。ご自宅の資産価値やこれからの住まいの選択について、一次情報をもとに整理してみませんか。つくば市全体の住みやすさは「つくば市の住みやすさ完全ガイド」、交通アクセスは「つくば市の交通アクセスと通勤事情」もあわせてご覧ください。売却や査定のご相談は、ハウスドゥ つくば研究学園都市までお気軽にどうぞ。
