越境とは？読み方・境界確認と覚書を売却前に整理【つくば市】

「越境」は「えっきょう」と読みます。家や土地を売る前に、隣の家の屋根や塀、庭木の枝が自分の敷地に入り込んでいたり、逆に自分の家の一部が隣へはみ出していたりすると、買主への説明や売却の進め方に影響することがあります。つくば市で売却を考えているなら、まず「境界の位置を確かめる」→「越境している物を特定する」→「隣地の所有者と書面（覚書）で取り決める」→「買主に正しく伝える」の順で整理すると、慌てずに進められます。

この記事では、越境の読み方と意味、境界未確定との違い、売却前の確認手順、覚書に書く内容と限界、枝や根について民法が定めていること、やってはいけない対応までをまとめました。法令の条文は e-Gov 法令検索で確認した内容に基づきますが、個別の物件の判断は、土地家屋調査士や弁護士などの専門家に確認してください。

越境とは？読み方と意味をやさしく解説

越境（えっきょう）とは、建物や塀、樹木などが、隣り合う土地の境界線を越えて相手の土地にはみ出している状態のことです。身近な例を挙げると、次のようなものがあります。

• 屋根や庇（ひさし）、雨どいが隣地の上空に出ている
• ブロック塀やフェンスの基礎が境界線をまたいでいる
• 庭木や竹の枝が隣の敷地に伸びている、または根が入り込んでいる
• 給排水管やガス管、エアコンの室外機の配管などが、隣の土地を通っている

越境には2つの立場があります。隣の物が自分の土地に入ってきている「越境されている側」と、自分の物が隣地にはみ出している「越境している側」です。売却では、どちらの立場でも、事実を整理して買主に伝える必要が出てきます。

越境と境界未確定は別の問題

越境と混同されやすいのが「境界が決まっていない」状態です。境界標（杭など）が見当たらない、隣地の所有者と境界の位置を確認していない、といった場合は、そもそも越境かどうかを判断する前提が整っていません。まず境界を確かめることが先になります。

項目	越境	境界が確認できていない状態
状態	境界線を基準に、物がはみ出している	境界線の位置そのものに確信がない
よくある場面	屋根・塀・枝・配管などのはみ出し	境界標がない、隣地所有者と未確認
最初にすること	境界を確認し、はみ出している物と範囲を特定する	測量図面を確認し、必要に応じて測量を検討する

境界の確認や測量の進め方は、土地の測量（確定測量）の流れと費用の決まり方と地積測量図と確定測量図の違いで詳しく説明しています。道路との境については道路境界線とは？も参考にしてください。

登記上の「筆界」と実際の「所有権の範囲」

不動産登記法では、「筆界」を、土地が登記されたときにその境を構成するものとされた二以上の点と、これらを結ぶ直線と定めています（第123条第1号）。登記所の図面や現地の境界標と照らして、筆界の位置を確認することが、越境の有無を判断する出発点になります。なお、長年の使い方によって、図面上の線と現地の塀の位置がずれていることもあります。このような場合は、自分で判断せず、土地家屋調査士に相談するのが安全です。

越境が見つかる場面｜売却前に気づくきっかけ

越境は、日常生活では気づきにくく、売却や相続、測量をきっかけに分かることが少なくありません。つくば市内の売却では、次のような場面で確認することが多くなります。

• 不動産会社の現地調査で、屋根や塀の位置が境界標とずれていると指摘された
• 確定測量や境界確認を進めるうちに、はみ出している物が見つかった
• 相続した土地を整理していて、古い塀や擁壁の位置が気になった
• 買主の側から、境界や越境について質問された

家全体の売却でトラブルになりやすい点は不動産売却でよくあるトラブルと防ぎ方でも触れています。越境は、その中でも「早めに整理すれば落ち着いて対応できる」テーマです。

売却前に進める4ステップ｜境界確認から買主への説明まで

ステップ1｜境界の位置を確かめる

手元にある地積測量図、確定測量図、境界確認書、公図などを集め、境界標が現地にあるかを確認します。図面が見つからない場合は、法務局で取得できる資料があるかを確認します。資料が不足している、あるいは現地と合わないときは、土地家屋調査士に相談します。

ステップ2｜越境している物と範囲を特定する

何が、どちらからどちらへ、どのくらいはみ出しているのかを、写真と図面で記録します。屋根や庇のような上空のはみ出し、塀の基礎のような地面に接する物、地中の配管のような見えにくい物では、確認の方法が違います。メジャーで測った数字だけに頼らず、必要な場合は専門家に調査を依頼しましょう。

ステップ3｜隣地の所有者と取り決める

越境の事実を伝え、いつ・どのように解消するかを話し合います。感情的な対立を避けるため、最初は事実の確認と、売却を検討している旨の共有から始めると進めやすくなります。話し合いの結果は、後述する覚書などの書面に残します。

ステップ4｜買主へ正しく伝える

越境の有無と、覚書などの内容は、売買の条件を判断する重要な情報です。分かっている事実は、売主から不動産会社へ正確に伝えます。分からない点を「分からない」と伝えることも大切です。

越境の覚書とは？書く内容と、できること・できないこと

覚書は、隣り合う土地の所有者どうしで、越境の事実と今後の取り扱いを確認する書面です。実務では「現状のままで当面は撤去を求めない」「建て替えや大きな修繕のときに解消する」といった内容を取り決めることが一般的です。覚書に書き方の決まった全国共通の様式はなく、物件ごとに内容を整える必要があります。

書く項目	内容	抜けやすい点
当事者・対象の土地	双方の氏名・住所、土地の所在と地番	共有名義のとき、全員が当事者に入っているか
越境している物	種類・位置・範囲。図面や写真を添付	「一部」「少し」などのあいまいな表現
現状の取り扱い	現状のまま存置する、または撤去を求めない旨	期限や条件が書かれていない
解消の時期・方法	建て替え・修繕のときに解消するなど	「将来話し合う」だけで終わっている
費用の負担	解消するときの費用を誰が負担するか	決めておかないと、解消時に交渉が振り出しに戻る
承継	土地を第三者に譲るときに、内容を引き継ぐ旨	承継の約束と、実際に引き継がれることは別

覚書の限界も知っておく

覚書は、当事者どうしの約束を書面にしたものです。隣地の所有者が変わった場合に、新しい所有者へ当然に効力が及ぶとは限りません。そのため、覚書に署名した人が現在も隣地の所有者かどうかを、登記事項証明書で確認しておくと安心です。また、覚書を作ることだけで、買主が納得するとも、住宅ローンの審査が通るとも限りません。金融機関や買主の判断は、物件ごとに異なります。

覚書の文面を、第三者のために業として作成できるのは誰かについては、弁護士法などの定めに関わる論点です。文案は、土地家屋調査士や弁護士など、専門家に確認しながら整えてください。

枝や根の越境｜民法が定めていること

庭木や竹の枝・根の越境は、2023年4月1日施行の民法改正で扱いが整理されました。現在の条文（e-Gov 法令検索で確認）の内容は、次のとおりです。

対象	条文の内容（民法第233条）
枝が境界線を越える	土地の所有者は、竹木の所有者に枝を切除させることができる（第1項）
枝を自分で切り取れる場合	①切除を催告したのに相当の期間内に切除されないとき ②竹木の所有者を知ることができない、またはその所在を知ることができないとき ③急迫の事情があるとき（第3項）
竹木が共有のとき	各共有者は、その枝を切り取ることができる（第2項）
根が境界線を越える	その根を切り取ることができる（第4項）

つまり、枝については、原則として所有者に切除してもらい、上の3つの場合に限って自分で切り取れるという構造です。売却前に枝の越境が気になるときは、いきなり切るのではなく、まず隣地の所有者へ伝えて相談し、記録を残しておきましょう。

隣地に入って作業するときのルール（民法第209条）

民法第209条は、境界付近の塀や建物の築造・収去・修繕、境界標の調査や境界に関する測量、第233条第3項による枝の切取りのために必要な範囲で、隣地を使用できると定めています。ただし、住家には居住者の承諾がなければ立ち入れません。使用の日時・場所・方法は、隣地の所有者と使用者にとって損害が最も少ないものを選び、あらかじめ目的・日時・場所・方法を通知する必要があります（事前の通知が難しいときは、使用を開始した後、遅滞なく通知）。損害が生じたときは、償金の請求を受けることもあります。

ここがポイント：第209条の隣地の使用は、列挙された目的のために必要な範囲内であれば、隣地の所有者の承諾が要件とはされていません（法務省の資料でも、承諾がなくとも使用する権利を有することが明らかにされたと説明されています）。ただし、住家には居住者の承諾が必要で、使用の方法の限定や事前の通知などの要件があります。また、売却の準備や買主への説明のために隣地へ入ることが、この列挙された目的に当然に当たるわけではありません。実際に入る前に、目的と範囲が条文に当たるかを土地家屋調査士や弁護士に確認し、隣地の所有者へも事前に相談してください。

売却前にやってはいけないこと

• 隣地所有者に無断で、越境物を撤去・切断する：トラブルが大きくなり、売却が長引く原因になります。
• 要件を確かめずに隣の敷地へ立ち入って測る・作業する：第209条は、列挙された目的と必要な範囲では承諾がなくても使用できると定めていますが、住家は居住者の承諾が必要で、通知などの要件もあり、売却の準備が当然に当たるわけではありません。入る前に専門家へ確認し、隣地の所有者へも事前に相談しましょう。
• 越境の事実を知りながら、買主に伝えずに進める：引き渡し後に発覚すると、買主との間の問題になりかねません。
• 署名や押印を急がせる、または口約束だけで済ませる：後で「言った・言わない」になりやすくなります。
• 覚書の文案を、ひな形のコピーだけで済ませる：物件ごとの事情が反映されず、必要な事項が抜けることがあります。

つくば市で売却する人が、越境を整理するときの考え方

つくば市は、研究学園駅周辺のように比較的新しく区画された住宅地から、昔からの集落や古い分譲地まで、土地の成り立ちがさまざまです。資料の残り方や、塀・擁壁の位置の経緯は、地域や物件ごとに違います。どの地域でも、手元の図面と現地を見比べる作業から始めるのが基本です。道路との境が絡むときは、つくば市の担当窓口への確認が必要になる場合があります。詳しくは道路境界線の記事をご覧ください。

空き家の査定では、越境や境界の状況が減額要因として見られることがあります。つくば市の空き家査定や、机上査定とは？の記事も、あわせて確認しておくと全体像がつかめます。

越境がある不動産を売る方法｜選択肢の整理

方法	内容	向いているケース	確認したい点
解消してから売る	越境物を撤去・移設して、状況を整えてから売り出す	撤去や移設が現実的で、隣地所有者の協力が得られる	費用と期間、隣地所有者の合意
覚書を整えて売る	越境の事実と今後の取り扱いを書面にして、買主へ説明して売る	すぐの撤去が難しいが、隣地所有者と話ができる	覚書の内容、署名者が現在の所有者か
現況のまま売る	越境の状況を正確に伝えたうえで、条件を相談して売る	隣地所有者との調整が難しい、費用をかけにくい	買主の理解、価格や条件への影響
買取を検討する	不動産会社が現況のまま買い取る	早く売却したい、手間を減らしたい	買取価格の考え方、条件の確認

どの方法が合うかは、越境の内容、隣地所有者との関係、売却を急ぐかどうかで変わります。仲介で売り出す場合と買取の場合の違いは、査定の段階で比べて確認するのがおすすめです。

相談前に必要な資料・情報の一覧（チェックリスト）

資料	見るポイント
地積測量図・確定測量図・境界確認書	境界標の位置、隣地所有者との確認の有無
公図・登記事項証明書	地番、所有者、面積の記録
越境箇所の写真（全体と近景）	撮影日、はみ出している物の種類と位置
既存の覚書や承諾書	署名者、日付、対象物、解消の時期
建物の図面・建築確認済証	建物の位置や増改築の履歴
隣地所有者とのやりとりのメモ	いつ、誰に、何を伝えたか

すべてそろっていなくても相談はできます。分からない資料は「ない」「不明」と伝えてください。

よくある質問

Q1. 「越境」の読み方は？

A. 「えっきょう」と読みます。国境を越える意味の場合も同じ読みですが、不動産では、建物や塀、樹木などが境界線を越えてはみ出している状態を指します。

Q2. 越境があると、家は売れませんか？

A. 売れないとは限りません。ただし、越境の内容や買主の考え方によって、売り方や条件への影響は変わります。事実を整理して、早めに不動産会社へ伝えることが大切です。

Q3. 覚書がないと、住宅ローンは使えませんか？

A. 一概には言えません。金融機関や物件ごとに判断が異なるため、買主の借入先の考え方を確認する必要があります。当店で個別の審査結果をお約束することはできません。

Q4. 隣の木の枝が伸びてきたとき、自分で切ってよいですか？

A. 民法第233条では、原則として所有者に切除してもらう必要があります。催告しても切除されない場合などに限って、自分で切り取れる場合があります。根は切り取れると定められています。まず隣地の所有者に相談し、記録を残しましょう。

Q5. 隣地の所有者が覚書に応じてくれないときは？

A. 無理に押し進めず、土地家屋調査士や弁護士へ相談してください。経緯の記録を残しておくことも、買主への説明に役立ちます。

Q6. 覚書を作った後に、隣の家が売られたらどうなりますか？

A. 新しい所有者に当然に覚書の効力が及ぶとは限りません。承継について書面で確認する、または新しい所有者へあらためて説明して合意を取り直すことを、専門家に相談しながら検討してください。

Q7. 越境がありそうですが、売却の相談はできますか？

A. もちろん可能です。状況がはっきりしない段階から、手元の資料を整理しながらご説明します。

越境が気になる売却は、つくばのハウスドゥへご相談ください

ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、越境や境界の資料の整理、査定の進め方、売却方法の比較をご案内しています。測量や覚書の作成そのものは、土地家屋調査士や弁護士など専門家の業務のため、そちらへのご相談もあわせておすすめしています。電話は 0120-565-072、フォームはこちらから承ります。

出典・参考資料

• e-Gov 法令検索 民法（第209条 隣地の使用、第233条 竹木の枝の切除及び根の切取り）
• e-Gov 法令検索 不動産登記法（第123条 筆界などの定義）
• 法務省 複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書（第2版）（コラム「改正民法⑤」隣地使用権及び越境した枝葉の切取り）

上記の条文は2026年11月3日に e-Gov 法令検索の条文を、法務省の資料は同日にコラム該当部分を確認しました。法令は改正されることがあるため、最新の情報は公式ページでご確認ください。

※本記事は一般的な情報の整理であり、個別の物件の法的な判断や、価格、住宅ローンの可否を保証するものではありません。越境の解消、測量、覚書の作成については、土地家屋調査士・弁護士などの専門家にご相談ください。