仮登記がある不動産は売却できる？相手方・契約書・登記を整理する確認表【つくば市】

登記事項証明書に「仮登記」と書かれた記載が残っていても、それだけで売却できないとは限りません。ただし、仮登記は「順位を確保するための登記」であり、何の契約が原因で、誰が権利者で、今も有効なのかが分からないまま売り出すと、売買の途中で止まるおそれがあります。つくば市で仮登記の残る土地や家を売る前に、まず整理しておきたいのは、仮登記の種類、原因になった契約、相手方（仮登記の権利者）、手元の資料の4つです。

この記事では、仮登記の基本を売る側の視点で最小限だけ確認したうえで、登記事項証明書の見る場所、相談前にそろえる資料、相談先の切り分けまでを順に説明します。仮登記の抹消の可否や手続きは個別の事情で変わるため、断定はしません。登記の手続きは司法書士、争いがある場合は弁護士の領域です。

仮登記とは？売る側が押さえておきたい最小限

仮登記とは、将来行う「本登記」の順位をあらかじめ確保しておくための登記です。不動産登記法第105条では、仮登記ができる場合として、次の2つが定められています。

• 第1号：権利の変動などはすでにあったものの、登記の申請に必要な情報の一部を提供できないとき
• 第2号：権利の設定・移転・変更・消滅に関する請求権（始期付き・停止条件付きなど、将来確定することが見込まれるものを含む）を保全しようとするとき

実際の登記事項証明書では、登記の目的が「所有権移転仮登記」と書かれているか、「所有権移転請求権仮登記」「条件付所有権移転仮登記」のように「請求権」や「条件付」が付いているかで、どちらの型かの見当がつく場合があります。ただし、型の見当がついても、その仮登記が今も有効かどうかまでは分かりません。

もうひとつ覚えておきたいのは、仮登記に基づいて本登記をすると、本登記の順位は仮登記の順位になる（第106条）という点です。つまり、仮登記が付いたまま別の人に所有権が移っても、あとから仮登記を本登記に直せば、仮登記より後の権利が影響を受け、買主が自分の所有権を主張できなくなるおそれがあります。所有権に関する仮登記を本登記にする場合は、登記上の利害関係をもつ第三者がいるときはその承諾が必要で、登記官がその第三者の権利の登記を職権で抹消する流れも定められています（第109条）。買う側が仮登記つきの物件を慎重に見るのは、このためです。

登記簿そのものの見方は、登記簿（登記事項証明書）の見方｜表題部・甲区・乙区で整理しています。ここでは、仮登記が見つかった場面に絞ります。

登記事項証明書で仮登記を確認する場所と項目

仮登記は、所有者の変遷を示す甲区、抵当権などを示す乙区のいずれにも載る可能性があります。売却前の調査として、見つけたら以下の5項目を書き写しておくと、相談のときに話が早く進みます。

確認する項目	見るポイント	分からないとき
登記の目的	「仮登記」の前に付く権利の名称（所有権移転、所有権移転請求権、条件付賃借権設定など）	そのまま書き写して相談先に見せる
受付年月日・受付番号	いつ登記されたか。古い仮登記か、最近のものか	見えた範囲で記録する
順位番号	ほかの登記との前後関係。本登記の順位に関わる	他の登記も含めて一式で見せる
原因	売買予約、停止条件付売買、代物弁済予約、条件付賃貸借など、仮登記の原因になった契約の種類	原因が分かると、手元で探す資料が決まる
権利者（仮登記名義人）	個人か法人か。住所・名称の記載	現在も連絡がつくかは、記載だけでは分からない

登記事項証明書は法務局で取得できます。取得方法や費用は、窓口やオンラインでの請求方法によって異なるため、法務局の案内で確認してください。仮登記の記載は、読み方に迷いやすい部分です。自分で判断せず、書き写した内容をそのまま専門家や不動産会社に見せるのがおすすめです。

仮登記があっても売れる？「順位の確保」と「売却できるか」は別の話

仮登記が残っていることと、売却できるかどうかは、同じ問題ではありません。仮登記は、本登記のための順位を確保するものにすぎず、その時点で相手に所有権が移ったことを意味するとは限りません。一方で、仮登記が残っているあいだは、買主や金融機関が「あとから本登記される可能性」を気にしやすく、そのままでは売買の話が進みにくくなる場合があります。

実務では、売買契約を締結する前、契約から決済までのあいだ、決済と同時のいずれかで、仮登記の抹消の手続きを組み込むことが考えられると説明されることがあります（All About「仮登記がある物件を購入するときには？」）。抹消できない場合に備え、売買契約を白紙に戻す特約を付けることもあるとされています。いずれも一般的な説明で、抹消が可能かどうか、どの方法が使えるかは、仮登記の原因、権利者の協力が得られるか、買主の同意があるかで変わります。

ここで大切なのは、「売れるかどうか」を先に決めつけず、「何が分かれば売却の道筋が見えるか」を順に確認することです。

仮登記が見つかったら、原因の契約から整理する

仮登記の整理は、書き写した記載から、原因になった契約を探すところから始めます。仮登記が付いた理由が分からなくても、登記の「原因」欄が手がかりになります。大まかな流れは次の5段階です。

1. 登記事項証明書の仮登記の記載を書き写す（登記の目的・受付年月日・順位・原因・権利者）
2. 原因になった契約の資料を手元で探す（売買予約書、金銭消費貸借契約書、領収書、返済の記録など）
3. 権利者が誰で、現在も連絡がつくかを確認する（個人か法人か、承継されているか）
4. 「すでに契約が終わっているか」「条件の成否が未定か」を、資料から整理する
5. 司法書士・弁護士・不動産会社の窓口へ、書き写した記載と資料を一式で持ち込む

原因別に、手元で探す資料の目安

登記の「原因」欄の書き方によって、探す資料が変わります。次の表は、よく見かける原因の例と、探す資料の目安です。実際の資料名や内容は契約ごとに異なります。

原因の例	どんな場面で付くことがあるか	手元で探す資料の目安
売買予約	将来、売買をする約束を保全するとき	予約の契約書、予約完結の意思表示の有無が分かる書面
停止条件付売買など	許可や条件が整ってから売買の効力が生じる取引	条件の内容が分かる契約書、条件が成就したかを示す書類
代物弁済予約など	借入の返済ができないときに不動産で支払う約束を保全するとき	金銭消費貸借契約書、返済の記録、完済や解除を示す書類
農地の売買で許可を条件とする契約など	許可が出てから売買の効力が生じる契約を保全するとき	契約書、許可の申請・許可の有無が分かる書類（農地の取り扱いは農業委員会などの窓口で確認）
条件付賃借権設定など	将来の賃貸借の権利を保全するとき	賃貸借の予約や設定の契約書、金融機関とのやり取りの書面

古い仮登記では、契約書が見つからないこともあります。その場合は無理に推測せず、「資料なし」「不明」と記録して相談先に伝えれば十分です。登記事項証明書の記載が手がかりになります。

相手方（仮登記の権利者）の確認が、売却の進み方を左右する

仮登記を外す方向で整理する場合、登記上の権利者がだれで、いま連絡がつくかが大きな分かれ目になります。不動産登記法第110条には、仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請できるとされています。また、仮登記の登記名義人の承諾がある場合には、その仮登記の登記上の利害関係人も申請できるとされています。つまり、権利者の協力が得られるかどうかが、実際の進み方に影響します。司法書士に手続きを依頼する場合も、権利者の所在や承継の確認が先に必要になることがあります。

連絡の可否で変わる、確認の順番

• 相手が個人で、連絡がつく：契約がすでに終わっているのか、条件が未了なのかを、相手と資料を突き合わせて確認します。やり取りは記録を残し、手続きは司法書士に相談します。
• 相手が法人（金融機関など）：法人名の変更や合併、承継が行われている場合があります。現在の窓口を確認する必要があります。
• 相手の所在が分からない、または亡くなっている：相続人や承継人の確認が必要になる場合があります。個人で調べ切れないことが多いため、司法書士・弁護士へ早めに相談してください。
• 相手との間で意見が食い違う：売却の話を進める前に、法的な整理が必要です。弁護士への相談が向いています。

相手方に直接連絡する前に、書き写した記載と資料を専門家に見てもらうと、不要なトラブルを避けやすくなります。

相続した不動産で仮登記を見つけたとき

親や親族から相続した土地や家で仮登記が見つかるケースもあります。この場合、仮登記の原因になった契約は、被相続人（亡くなった方）が結んだものです。契約書が相続した家のどこにあるのか、いつの契約かを、家族や親族に確認することが第一歩です。

あわせて、不動産の名義が誰になっているか、相続登記が済んでいるかも確認が必要です。所有者の確認方法は土地の所有者を調べる方法で、相続登記の手続きは亡くなった親の相続登記の手続きと売却前の注意点で説明しています。名義の整理と仮登記の整理は、並行して進める場合が多いため、相談の際に両方を伝えるとスムーズです。

仮登記と、ほかの契約・登記の違いを混同しない

売却前の登記まわりには、似た名前で役割の違う契約や登記があります。

• 買戻し特約・再売買の予約：売主が代金を返して買い戻す約束などの契約です。仮登記が使われる場合もありますが、契約の中身が主題です。違いは買戻し特約とは？再売買予約との違いで整理しています。
• 抵当権（住宅ローンの担保）：返済が済んでいれば、抹消の手続きを行います。流れは抵当権抹消登記の手続きをご覧ください。仮登記の抹消も、売却の決済で他の登記と合わせて手続きする方法が検討されることがあります。
• 相続登記：名義を相続人に変更する登記です。仮登記の権利者と所有者を混同しないようにしてください。

相談前にそろえる資料のチェックリスト

資料	役割	補足
登記事項証明書（全部事項）	仮登記の記載、所有者、他の権利を確認する	最新の日付のものが望ましいです
原因になった契約書・覚書	何の約束で仮登記が付いたかを確認する	なければ「なし・不明」と伝える
返済・解約・完済を示す書類	契約がすでに終わっているかを確認する	通帳の記録、領収書、金融機関からの通知など
権利者とのやり取りの記録	連絡の経緯を共有する	手紙、メール、メモなど
相続関係の資料（相続の場合）	名義と相続の状況を確認する	戸籍や遺産分割の書類は、司法書士の指示に従ってそろえる
固定資産税の納税通知書	土地・建物の特定と評価の確認に使う	評価額は売却価格ではありません
土地・建物の図面、測量図	物件の範囲の確認に使う	あれば用意

すべてそろっていなくても、相談は始められます。「ない」「分からない」と伝えるだけでも、次に何を調べるかが決まります。

つくば市で相談するとき、窓口をどう切り分けるか

仮登記の整理は、「売却の進め方」「登記の手続き」「相手方との争い」で相談先が変わります。つくば市の公式サイトと日本司法書士会連合会の案内から、窓口の例を整理しました。

相談したい内容	向いている窓口	確認できた情報（2026年11月3日時点）
売却の進め方、価格の見通し、相談前の整理	不動産会社	当店（ハウスドゥ つくば研究学園都市店）でも承ります
登記の記載の読み方、抹消の手続き	司法書士	司法書士総合相談センター茨城（つくばカピオ）が登記相談に対応。第1・第3火曜の16:10〜17:30、面談・無料・予約制。会場の都合でみどりの会場の場合あり
相手方との争い、契約の有効性	弁護士	茨城県庁3階の県民相談センターで弁護士の無料法律相談（予約制）。日程はつくば市の案内で確認

つくば市の法律相談の案内には、「書類の書き方の相談や、自分で作成した書類のチェックは、無料相談の対象外」「無料相談会は1人1回限り」との注記があります。無料相談を使う場合は、抹消登記などの書類づくりそのものではなく、書き写した記載と資料をもとに、何が分かれば売却できそうかを聞く使い方が向いています。日程や予約方法は変更される場合があるため、つくば市の法律相談や司法書士総合相談センター（茨城）の案内で最新情報を確認してください。

古い仮登記は自然に消える？やってはいけない思い込み

「ずいぶん昔の仮登記だから、もう効力はない」「売れば自然に消えるはず」と考えて進めるのは避けてください。仮登記は、登記上の手続きを経て抹消されるのが原則で、時間が経ったことだけで記載が消えるわけではありません。逆に、「仮登記があるから絶対に売れない」と諦める必要もありません。原因と相手方を整理すれば、売却に向けた道筋が見えてくる場合があります。

• 自分で相手方に連絡して、手続きの書類に署名・押印を求める前に、専門家へ相談する
• 登記事項証明書の記載だけで「効力なし」と決めつけない
• 契約書が見つからなくても、あきらめず「不明」として伝える
• 売却活動を始める前に、仮登記があることを不動産会社へ伝える

ハウスドゥ つくば研究学園都市店ができること

仮登記の抹消そのものは、登記の専門家である司法書士の業務です。当店は、お手元の登記事項証明書の記載や資料を一緒に整理し、売却を考える場合の進め方・価格の考え方・買取と仲介の違いをご説明します。仮登記の抹消の可否は、個別の事情を確認しなければ判断できません。まずは、書き写した記載と手元にある資料をお持ちください。

電話は 0120-565-072、フォームはこちらから承ります。査定の種類や流れはつくば市の不動産査定の流れと種類をご覧ください。

よくある質問

Q1. 仮登記が付いている不動産は売却できますか？

A. 一概には言えません。仮登記の種類、原因になった契約、権利者の協力が得られるか、買主の同意があるかによって変わります。まず登記事項証明書の記載と資料を整理し、司法書士などに確認するところから始めてください。

Q2. 古い仮登記は、時間が経つと自動的に消えますか？

A. 時間が経ったことだけで消えるとは言えません。抹消は登記の手続きで行うのが原則です。古い仮登記でも、記載が残っている場合は、売却前に確認が必要です。

Q3. 仮登記の抹消は自分でできますか？

A. 不動産登記法第110条は、仮登記の抹消を仮登記の登記名義人が単独で申請できるとしています。ただし、権利者の協力が得られるかや必要書類は事情によって変わるため、手続きの前に司法書士へ相談することをおすすめします。

Q4. 仮登記の権利者と連絡が取れないときはどうすればよいですか？

A. 個人で調べ切れないことが多いため、早めに司法書士や弁護士に相談してください。連絡を試みた記録（手紙やメモなど）を残しておくと、相談のときに役立ちます。

Q5. 相続した家に仮登記が付いていました。誰に相談すればよいですか？

A. 名義の整理は司法書士、売却の進め方は不動産会社、相手方との争いがある場合は弁護士が目安です。相続した不動産では、相続登記の状況もあわせて確認します。

Q6. 仮登記があることを不動産会社に言わないで査定を受けてもよいですか？

A. 売却の可否や進め方に影響するため、最初に伝えておくことをおすすめします。登記事項証明書を一緒に見ながら、確認が必要な点を整理できます。

出典・参考資料

• e-Gov法令検索 不動産登記法（第105条 仮登記、第106条 仮登記に基づく本登記の順位、第109条 仮登記に基づく本登記、第110条 仮登記の抹消）
• つくば市 法律相談（司法書士総合相談センター茨城・県民相談センターの案内、対象外の注記）
• 日本司法書士会連合会 司法書士総合相談センター茨城（つくばカピオ）
• All About 仮登記がある物件を購入するときには？（実務上の整理の一例。各社の説明であり、個別の取引に当てはまるとは限りません）

上記は2026年11月3日に内容を確認しました。法令・窓口の日程は変更されることがあるため、最新の情報は各公式ページでご確認ください。

※本記事は一般的な情報の整理です。個別の物件について、仮登記の抹消の可否、売却の可否、法律上の効果を保証・判断するものではありません。登記の手続きは司法書士、法律上の争いは弁護士へご相談ください。