抵当権抹消登記の手続き｜自分でする場合の必要書類・費用と売却時の流れ【つくば市】

住宅ローンを完済しても、登記簿の抵当権は自動では消えません。抵当権抹消登記は、金融機関から届く書類をそろえて、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する手続きで、自分で行うこともできます。費用は登録免許税が不動産1個につき1,000円です（法務省のガイド）。このページでは、つくば市で家や土地を持つ方に向けて、完済後に自分で申請する流れ、必要書類、売却と同時に抹消する場合の進め方を整理します。

抵当権抹消登記の結論｜完済しても自動では消えない

• 抵当権は、住宅ローンの担保として登記簿の乙区に記録されます。完済しても、抹消の登記をしない限り記録は残ります。
• 自分で申請する場合の窓口は、つくば市の不動産なら水戸地方法務局つくば出張所です。
• 登録免許税は不動産1個につき1,000円。土地1個と建物1個なら2,000円です。
• 家を売るときは、買主へ引き渡す前に抵当権を外す必要があり、決済当日に抹消の手続きを同時に進めるのが一般的です。

なお、書類の有効期限など法務局のガイドに記載がない事項は、金融機関と法務局に確認してください。

抵当権とは？抹消登記が必要になる理由

抵当権とは、住宅ローンなどを返せなくなったときに、金融機関が不動産を担保として売却代金から回収できる権利です。登記簿の乙区に「抵当権設定」として記録されています。売却で手元に残るお金の考え方は不動産の手取り額シミュレーションで確認できます。

完済してもこの記録が残っていると、次に売るときや、新たに担保を付けるときに、権利関係が整理されていない状態になります。売却の際は、買主が抵当権のない状態で受け取れるよう、抹消が実質的に必須です。ローンが残る家を売る全体の流れはローン中の家を売却する方法で解説しています。

完済後に自分で抵当権を抹消する流れ

1. 完済する。最終返済、または繰り上げ返済で残債をゼロにします。
2. 金融機関から書類が届く。解除証書や弁済証書、委任状、登記識別情報（または登記済証）などが送られます。届く時期や形式は金融機関で異なるため、完済時に確認しておきましょう。
3. 申請書を作成する。法務局のガイドでは、申請書は申請人が自分で作成します。様式は法務局のサイトから入手できます。
4. 管轄の法務局へ申請する。窓口へ持参するか、書留郵便等で郵送します。オンライン申請も可能です。
5. 登記完了証を受け取る。手続きが終わると登記完了証が交付されます。

抵当権抹消登記に必要な書類

法務省の「抵当権抹消登記のガイド」（令和6年4月版）では、主に次の書類が案内されています。

金融機関から届くもの

• 登記原因証明情報：「解除証書」や「弁済証書」などと書かれた書類です。
• 登記識別情報（または登記済証）：抵当権を設定した際の書類で、金融機関から送付されます。
• 委任状（代理権限証明情報）：抵当権者が申請を任せることを示す書類です。
• 会社法人等番号：金融機関の番号で、送付書類に記載がある場合があります。

自分で用意するもの

• 登記申請書：申請人が作成します。「原因」欄には、抵当権が消えた日付と原因（例：令和○年○月○日解除）を、届いた書類を見て記入します。
• 登録免許税の収入印紙：不動産1個につき1,000円です。

権利者（所有者）や抵当権者の住所・名称が、登記簿の記載と一致していないと、先に変更の登記が必要になる場合があります。引っ越しで住所が変わっている方は、家を売るときの住民票・印鑑証明と住所変更登記もあわせてご覧ください。

登録免許税の数え方｜土地・建物・マンションの違い

登録免許税は、抹消する不動産の個数で決まります。法務省のガイドでは、不動産（土地または建物）1個につき1,000円とされています。

不動産の例	登録免許税の考え方
土地1個＋建物1個の一戸建て	2個なので 2,000円
土地が複数筆ある一戸建て	土地の筆数と建物の個数の合計で数える
マンション	敷地権の個数によって加算される場合があるため、法務局に確認

司法書士に依頼する場合の報酬は事務所によって異なるため、ここでは金額を示しません。見積りを取って確認してください。

つくば市の申請先｜水戸地方法務局つくば出張所とオンライン申請

つくば市の不動産は、水戸地方法務局つくば出張所が不動産登記を担当しています（法務局のページ）。

• 所在地：つくば市吾妻1丁目12番地1（筑波地方合同庁舎）
• 電話：029-851-8186
• 窓口時間：午前9時から午後5時まで
• アクセス：つくばエクスプレス つくば駅（A3出口）から徒歩約7分

オンライン申請もできますが、法務局のオンライン申請の案内によると、添付書類が紙の場合は、申請後に書面を持参または郵送で法務局へ届ける必要があります。個人が申請するときはマイナンバーカードの電子証明書などの準備も必要です。初めての方は、窓口や郵送のほうが進めやすい場合もあります。窓口の受付や予約の要否は、事前に電話で確認してください。

売却と同時に抵当権を抹消する場合の流れ

ローンが残る家を売るときは、売却代金でローンを完済して抵当権を外します。一般的な進め方は次のとおりです。

1. 売却前に、金融機関へ「売却のために抵当権を抹消したい」と連絡し、必要書類と手続きの段取りを確認する。
2. 売買契約を結び、決済・引渡しの日を決める。
3. 決済当日に、買主からの代金でローンを完済する。
4. 金融機関から受け取った抹消書類を使い、司法書士が抹消登記と、買主への所有権移転登記をあわせて申請する。

決済当日の持ち物や立ち会いは不動産決済とは？当日の流れ・必要書類で説明しています。売却全体の書類はつくば市で不動産を売るときの必要書類チェックリストが参考になります。

ローンの残債が売却額を上回る場合

売却代金でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金などで補えないと、抵当権を外せません。この場合は、住み替えローンや任意売却といった選択肢を、金融機関と相談しながら検討することになります。任意売却の考え方はつくば市の任意売却で解説しています。

抹消の際に注意したいこと

• 書類を提出した後、返却されないものがあります。法務局のガイドでは、登記識別情報は提出後に返却されないと案内されています。
• 書類の有効期限は、ガイドに記載がありません。届いたら早めに申請し、不明な点は金融機関と法務局に確認してください。
• 書類をなくしたときは、再発行の可否が金融機関で異なります。早めに連絡してください。
• 複雑な場合は専門家へ。相続や共有名義が絡む場合などは、司法書士や弁護士への相談も案内されています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅ローンを完済すれば、抵当権は自動で消えますか？

自動では消えません。完済しても登記簿には抵当権が残るため、抹消登記の申請が必要です。法務局のガイドでは、金融機関から届く書類をそろえて、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請する流れが案内されています。

Q2. 抵当権抹消登記は自分でできますか？

自分で申請できます。法務省のガイドでも、申請書は申請人が作成し、金融機関から届く書類を添付する手順が示されています。不安な場合や書類に不備があるときは、司法書士や法務局に相談してください。

Q3. 登録免許税はいくらですか？

法務省のガイドでは、不動産（土地または建物）1個につき1,000円とされています。土地1筆と建物1棟なら2,000円です。マンションは敷地権の個数によって変わる場合があるため、数え方は法務局に確認してください。

Q4. つくば市の不動産の抹消登記は、どこへ申請しますか？

不動産の所在地を管轄する法務局です。つくば市の不動産は水戸地方法務局つくば出張所（つくば市吾妻1丁目12番地1）が管轄です。窓口への持参、書留郵便等での郵送、オンライン申請が使えます。

Q5. 売却と同時に抵当権を抹消するには、どうすればよいですか？

売却代金でローンを完済する場合、決済当日に金融機関で完済の手続きをし、あわせて抹消に必要な書類を受け取る流れが一般的です。抹消の登記は、司法書士に依頼して買主への所有権移転と同じ日に申請する形が多く見られます。段取りは不動産会社と金融機関に早めに確認してください。

Q6. 金融機関から届いた書類をなくしたときはどうなりますか？

登記識別情報や解除証書などは、再発行できるかどうかが金融機関によって異なります。紛失に気づいたら、まず抵当権者である金融機関へ連絡し、法務局にも相談してください。

つくば市の売却・住み替えの相談はハウスドゥ つくば研究学園都市店へ

ローンが残る家や土地の売却では、抵当権の抹消を含めた段取りを、早めに整理しておくことが大切です。売却の進め方や必要な準備をあわせてご説明します。お電話は 0120-565-072、ご相談・査定のご依頼はお問い合わせフォームからどうぞ。

参考：法務省民事局「抵当権抹消登記のガイド」（令和6年4月版）、法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」、水戸地方法務局つくば出張所のご案内。手続きの詳細は変更されることがあるため、申請前に最新の情報をご確認ください。司法書士報酬や書類の有効期限は、各専門家・金融機関にご確認ください。