現状渡し（現況有姿）で家を売るときの注意点｜免責特約と告知の範囲【つくば市】

現状渡し（げんじょうわたし）は、「今ある状態のまま引き渡す」という売り方です。不動産の契約書では「現況有姿（げんきょうゆうし）」とも書かれます。ただし、現状渡しと書いただけで、売主の責任がすべてなくなるわけではありません。どこまで責任を負うかは、契約書の特約と、売主が買主に伝えたかどうかで決まります。このページでは、つくば市で家を売る方に向けて、現状渡しの意味と注意点を整理します。

現状渡し（現況有姿）の結論｜責任の範囲は「特約」と「告知」で決まる

先に結論を3つにまとめます。

• 現状渡しは「修理や片付けをせずに、そのままの状態で売る」という売り方です。
• 民法では、引き渡した物が契約の内容に合わない場合、買主は修補などの追完請求ができると定められています（民法562条）。現状渡しでも、この考え方が当然に消えるわけではありません。
• 責任を軽くする特約（免責特約）を付けることはできますが、売主が知っていたのに伝えなかった事実については、特約があっても責任を免れません（民法572条）。

つまり、「現状渡しだから何も言わなくてよい」は誤りです。分かっている不具合は、先に書面で伝えておくことが、売主自身を守ります。

現状渡しの意味｜「修繕しない」と「責任を負わない」は別のこと

現状渡しという言葉には、2つの意味が混ざりやすい点に注意が必要です。

意味①：売る前に修繕・リフォーム・片付けをしない

これは売主の「やらないこと」の話です。古い設備、傷んだ外壁、残された家財などを、そのままの状態で売りに出します。費用をかけずに売れる反面、買主は修繕費を見込んで価格交渉をするのが一般的です。

意味②：不具合があっても責任を負わない（免責）

こちらは契約書に書く「責任の範囲」の話です。契約不適合責任を負わない、または期間や範囲を限定する特約を結べば成立します。①と②は別々に決められるので、「修繕はしないが、分かっている不具合は告知して責任の範囲を決める」という組み合わせが基本の形になります。

契約不適合責任とは｜現状渡しでも知っておきたい基本

契約不適合責任とは、引き渡された家や土地が、契約で約束した内容に合っていない場合に、売主が負う責任です。買主は、状況に応じて次のような請求ができます。

• 追完請求（修理してほしい、など）
• 代金減額の請求
• 損害賠償の請求
• 契約の解除

個人が売主の場合は、免責や期間の短縮を特約で定めることが認められています。ただし、冒頭のとおり、知っていて告げなかった事実は免責の対象になりません。

仲介で売る場合と買取で売る場合の違い

現状渡しの扱いは、誰に売るかで大きく変わります。

仲介（一般の買主に売る）

個人の買主に売る場合、買主は住み始めてから不具合に気づくことがあります。そのため、売主が責任を負う期間を限定する特約（たとえば引渡しから数か月に限る、など）を付けるのが一般的です。期間や範囲は個別の契約で決まるため、売出し前に不動産会社と確認しておきましょう。

買取（不動産会社が買主になる）

不動産会社が買い取る場合、買主は建物や設備の状態を見て価格を決める立場です。そのため、買取では現状のまま引き取る前提で話が進み、売主の責任を免責または限定した契約になることが多くあります。古い家、荷物が残った家、傷みの目立つ家でも、修繕や片付けをせずに売れる点が買取の強みです。ただし、買取でも売主が知っている不具合は正直に伝える必要があります。

仲介と買取のどちらが合うかは、急ぎ具合と希望額で変わります。現状渡しを前提に両方の見込みを知りたい方は、ハウスドゥ つくば研究学園都市店の無料査定でお問い合わせください。

免責特約の範囲｜何を書き、何を書けないか

契約書に「現況有姿」と書く場合は、次の点を具体的に確認します。

• 責任を負わない対象は何か（建物全体か、設備だけか、土地の状況も含むか）
• 責任を負う期間を設けるか（設けない場合は免責のみ）
• 売主が把握している不具合を、契約書や付属書類に書いてあるか

曖昧な書き方のままだと、後で「聞いていない」「そこまでは免責ではない」と争いになりやすくなります。設備については、付帯設備表の書き方も合わせて確認してください。

売主が告知しておくべきこと｜現状渡しでも伝える項目

次のような点は、知っている範囲で買主に伝えます。確認のしかたは、物件状況報告書（告知書）と付帯設備表に整理するのが安全です。

• 雨漏り、シロアリ被害、外壁や屋根の傷み
• 給排水管の詰まり・水漏れ、浄化槽やガス設備の不具合
• 境界や越境（塀・枝・屋根など）に関する事情
• 近隣とのトラブル、騒音やにおいなどの周辺環境
• 過去の増改築や、法令上の制限が気になる点
• 室内で過去に起きた出来事など、買主の判断に影響しうる事情

「分からない」ことは無理に断定せず、「不明」と書いて構いません。大切なのは、分かっていることを隠さないことです。トラブル全般の考え方は不動産売却のトラブルと対策、古い建物の売り方は旧耐震の不動産を売却する方法も参考になります。

現状渡しで売る前の準備チェック（5ステップ）

1. 家の状態を自分で見て、気になる箇所をメモにする（写真も撮っておく）
2. 付帯設備表に、設備ごとの有無と故障の有無を書く
3. 物件状況報告書（告知書）に、知っている不具合・事情を書く
4. 仲介と買取の両方で査定を取り、責任の範囲の考え方を比べる
5. 契約前に、免責特約の文面と期間を確認する

つくば市で現状渡しを考えるときの視点

つくば市は、研究学園駅周辺のように比較的新しい住宅地と、昔からの集落や古い住宅が並ぶ地域があります。築年数や建物の状態によって、現状渡しがなじみやすいケースは変わります。築古の戸建てや、荷物が残る空き家、相続した家などは、現状のまま売る選択肢を検討する方が多い分野です。どの売り方が合うかは物件ごとに異なるため、実際の査定で確認するのが確実です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 現状渡しと現況有姿は同じ意味ですか？

一般には同じ意味で使われます。「今ある状態のまま引き渡す」ことを指し、契約書では「現況有姿」と書かれることが多い表現です。

Q2. 現状渡しなら、売ったあとに不具合が見つかっても責任はありませんか？

特約の内容によります。免責特約を付けることはできますが、売主が知っていたのに伝えなかった事実については、特約があっても責任を免れません。

Q3. 現状渡しだと、価格は下がりますか？

修繕や片付けをしない分、買主が修繕費を見込んで交渉するのが一般的です。ただし、事前にリフォームをしても、その費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。仲介と買取の両方で見積もりを比べるのがおすすめです。

Q4. 家財が残ったままでも現状渡しで売れますか？

買取では、家財が残ったままの状態で引き取る形も相談できます。仲介では、引渡しまでに撤去する内容を契約で決めるのが通常です。どちらにするかは、事前の相談で確認してください。

Q5. 現状渡しで売るとき、何から準備すればよいですか？

まず家の状態を写真とメモで整理し、付帯設備表と物件状況報告書に、知っている不具合を書き出してください。そのうえで、査定を依頼して売り方を決めます。

現状渡しの売却はハウスドゥ つくば研究学園都市店へ

古い家、荷物が残った家、修繕していない家でも、まずは状態をそのままご相談ください。仲介と買取の両方の見込みを比べて、責任の範囲の考え方までご説明します。お電話は 0120-565-072、ご相談・査定のご依頼はお問い合わせフォームからどうぞ。

参考：民法562条（買主の追完請求権）、民法572条（担保責任を負わない旨の特約）。法令は改正されることがあるため、実際の契約では最新の条文と契約書の内容をご確認ください。