中古住宅を売ろうとすると、不動産会社から「建物状況調査（インスペクション）をしますか？」と聞かれることがあります。「何を調べるの？」「やらないと売れない？」「費用は誰が出す？」と迷う方も多いはずです。このページでは、つくば市で家の売却を考えている方に向けて、建物状況調査とは何か、調べる範囲と調べない範囲、売却の流れのどこで出てくるか、実施するかどうかの判断のしかたを、国土交通省の資料にそって整理します。
結論｜義務ではないが、媒介契約の時点で「実施するか」を考えておく
- 建物状況調査：講習を修了した建築士が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を目視などで調べる調査。
- 売主の義務ではない：ただし不動産会社は、媒介契約のときに調査を実施する者の「あっせん」の有無を依頼者に示します。
- 限界がある：瑕疵（欠陥）がないことを保証するものではありません。
建物状況調査（インスペクション）とは
建物状況調査とは、既存（中古）住宅の基礎・外壁・屋根・柱や梁などについて、ひび割れや雨漏りの跡といった劣化・不具合の状況を、専門の調査者が目視や計測などで確認する調査です。国土交通省は、2018年（平成30年）4月に建物状況調査の活用を促す宅地建物取引業法の改正が施行されたと案内しています。
調べる範囲と調べない範囲（早見表）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 調べる範囲 | 構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱、梁、床、屋根など）と、雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部など） |
| 調査のしかた | 目視、計測など。壁や床をはがすような調査は通常行いません |
| 調べない（判定しない）もの | 瑕疵の有無そのものの判定、耐震性の評価、給排水設備や電気設備の性能など |
国土交通省の標準媒介契約約款には、建物状況調査の限界として、瑕疵の有無を判定するものではないことが明記されています（2024年4月1日施行）。設備の不具合は付帯設備表の書き方で買主に伝えるのが基本です。
誰が調査するのか
調査を行うのは、国土交通大臣が登録した講習（既存住宅状況調査技術者講習）を修了した建築士です。国土交通省は、この講習制度を2017年（平成29年）2月に創設したと案内しています。調査者は、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会などの検索ページで探すことができます。
売却の流れのどこで出てくるか（媒介契約→重要事項説明）
- 媒介契約：不動産会社は、建物状況調査を実施する者のあっせんをするかどうかを示します。2024年4月1日以降の標準媒介契約約款では、あっせん「無」とする場合の理由を書く欄があります。
- 調査の実施（する場合）：売主が依頼するのが一般的です。調査会社や費用は、事前に見積りで確認してください。
- 重要事項説明：買主に対し、建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその結果の概要が説明されます。
- 売買契約：建物の状況について当事者が確認した事項を書面に残します。
共同住宅等（RC造等）では、2024年4月1日から、重要事項説明の対象になる調査結果は「調査の実施から2年を経過していないもの」とされています（宅地建物取引業法施行規則第16条の2の2）。売却全体の進め方はつくば市の不動産売却ガイドもご覧ください。
実施するかどうかの判断ポイント
- 築年数が古く、建物の状態に不安がある（雨漏りの跡、基礎のひび、傾きなど）
- 買主から、建物の状態を示す資料を求められそう
- 現状のまま売る（現状渡し）場合でも、状態を把握したうえで条件を決めたい
- 調査で不具合が見つかった場合に、修繕するか価格などで調整するかを事前に考えられる
このページでは調査費用や補助の有無について根拠のある金額を示していません。調査会社の見積りと、お住まいの市の案内で確認してください。調査をしたからといって高く売れるとは限らないため、不動産会社と相談して判断しましょう。トラブルを避ける全般的な考え方は不動産売却のトラブルのページが参考になります。
物件状況報告書・付帯設備表との関係
売主は、建物の状況や設備の状態を買主に伝える書類（物件状況報告書・付帯設備表）をつくるのが一般的です。これらは売主が把握している内容を伝える書類で、専門の調査者が調べる建物状況調査とは役割が異なります。両方をそろえると、買主に状態を伝える材料が増えます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 建物状況調査（インスペクション）とは何ですか？
中古住宅の基礎・外壁・屋根・柱や梁など、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を、講習を修了した建築士が目視などで調べる調査です。劣化や不具合の状況を把握するためのもので、瑕疵がないことを保証するものではありません。
Q2. 売主は建物状況調査を必ず受けなければなりませんか？
法律で売主に調査の実施を義務づけているわけではありません。不動産会社は媒介契約を結ぶときに、調査を実施する者をあっせんするかどうかを依頼者に伝える必要があります。調査をするかどうかは、建物の状況や買主の希望をふまえて判断します。
Q3. 調査を受けると高く売れますか？
調査を受けたからといって、売却価格が上がるとは限りません。建物の状態が書面で確認できるため、買主が状況を把握しやすくなる面はありますが、価格への影響は物件ごとに異なります。
Q4. 調査で不具合が見つかったらどうなりますか？
見つかった不具合は、重要事項説明などで買主に伝える内容になります。修繕してから売るか、現状のまま条件を調整して売るかは、物件の状況と買主の意向で変わります。売却前に不動産会社へ相談してください。
Q5. 調査の結果はいつまで使えますか？
国土交通省によると、2024年4月1日から、共同住宅等（RC造等）は調査の実施から2年を経過していない結果が重要事項説明の対象になりました。それ以外の建物の扱いは、不動産会社や調査会社に確認してください。
Q6. 建物状況調査と付帯設備表・物件状況報告書は何が違いますか？
建物状況調査は専門の調査者が建物の状態を調べるものです。付帯設備表や物件状況報告書は、売主が把握している設備の状態や建物の状況を買主に伝える書類です。目的が異なるため、あわせて準備すると状況を正確に伝えやすくなります。
つくば市の家の売却のご相談はハウスドゥ つくば研究学園都市店へ
建物の状態をどう伝えるか、調査をするかどうかを含め、売却の進め方を整理したい方は、お気軽にご相談ください。お電話は 0120-565-072、ご相談・査定のご依頼はお問い合わせフォームからどうぞ。
参考：国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」、国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度について」、宅地建物取引業法第34条の2・第35条。制度は変更されることがあるため、最新の情報は国土交通省や不動産会社でご確認ください。個別の建物の判断は建築士などの専門家にご確認ください。
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