家を売るときの住民票・印鑑証明｜住所が違うときの住所変更登記【つくば市の不動産売却】

結論：引っ越しなどで住所が変わってから家を売るときは、登記簿に載っている住所と今の住所が同じかどうかを最初に確認します。違う場合は、売却の登記の前に住所変更登記が必要になり、住民票や戸籍の附票などの書類が要るのが一般的です。印鑑証明書は、書面で登記を申請する場合は作成後3か月以内のものを用意します。2026年4月からは住所変更登記が義務になったため、売るかどうかに関わらず確認しておきたい内容です。つくば市で家や土地を売る方向けに整理します。

家を売るときに使う住民票と印鑑証明書の役割

売主が不動産を売るときは、決済の日に買主への所有権移転登記を行います。そのとき、売主（登記上は「登記義務者」）は実印を押した書類とあわせて、印鑑証明書を提出するのが一般的です。住民票は、登記簿の住所と今の住所が違うときに、住所が移り変わってきたことを示す書類として使います。

• 印鑑証明書：実印が本人のものであることを証明する書類です。市区町村で発行されます。
• 住民票：現在の住所を示す書類です。登記簿の住所と違う場合に、住所変更の経過を示すため必要になることがあります。
• 戸籍の附票：住所を何度か変えている場合に、住所の履歴をたどるために使うことがあります。

実際に何をいつ用意するかは、売買契約や決済を担当する司法書士・不動産会社から案内があります。売却全体の必要書類はつくば市で不動産を売るときの必要書類チェックリストで、決済当日の持ち物は不動産決済とは？当日の流れ・必要書類・持ち物で解説しています。

まず確認：登記簿の住所と今の住所は同じですか

家を買ったときや相続したときの住所のまま、登記簿の住所を変えていない方は少なくありません。引っ越し、結婚、住居表示の変更などで住所が変わっていないか、売却の準備を始める前に確認します。登記簿の内容は、法務局で登記事項証明書を取得すれば見られます。

図のとおり、住所が同じならそのまま売却の準備に進めます。違う場合は、売買による所有権移転登記の前に住所変更登記をします。登記官は、申請情報の登記義務者の住所が登記記録と合致しないときは申請を却下しなければならないとされており（不動産登記法25条7号）、売主は登記義務者にあたるためです。登記を担当する司法書士が、所有権移転とあわせて必要な手続きを案内します。

住所変更登記は2026年4月から義務になりました

法務省によると、不動産の所有者は住所や氏名が変わったとき、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられます（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。施行日は令和8年4月1日で、すでに施行されています。

• 施行日より前に住所を変えた場合：変更登記をしていなければ義務化の対象になり、令和10年3月31日までに登記が必要です。
• 過料の扱い：登記官が義務違反を把握しても、直ちに過料通知をするわけではありません。期間を定めて催告したのに、正当な理由なく期間内に申請や申出がないときに限られます。
• 手続きの方法：「スマート変更登記」として、かんたんな申出を1回しておけば、法務局で住所等の変更を確認して登記する方法が案内されています。詳細は法務省のページをご確認ください。

売却を考えているなら、義務化の期限を待たずに、売却の準備と一緒に住所変更登記を済ませておくと決済までの手続きが進めやすくなります。

印鑑証明書は作成後3か月以内が目安

書面で登記を申請する場合、印鑑に関する証明書は作成後3か月以内のものでなければならないと、不動産登記令16条3項に定められています。早く取りすぎると、決済日までに期間が過ぎてしまうことがあります。

• 決済日が決まってから、司法書士の案内に沿って取得する
• 引っ越しで市区町村をまたぐと、印鑑登録の扱いが変わることがあるため、転出・転入の際に自治体の窓口で確認する
• 夫婦などで共有している場合は、共有者それぞれの印鑑証明書が必要になるのが一般的

代理人に売却を任せる場合の書類は委任状の書き方｜不動産売却で代理人に任せる記載項目もご覧ください。

引っ越しと売却、どちらを先にする？

住まいを買い替える方は、先に引っ越すか、売ってから引っ越すかで必要な手続きが変わります。

先に引っ越してから売る場合

登記簿の住所と今の住所が違うことが多く、住所変更登記が必要になるのが一般的です。引っ越しの前後に住民票を取り、登記までの住所の履歴が分かる書類をそろえておきます。

税金の面では、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、以前に住んでいた家屋を売る場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつとされています（国税庁タックスアンサーNo.3302）。引っ越し後に売る場合は、この期限も合わせて確認します。申告の流れは不動産売却の確定申告で解説しています。

売ってから引っ越す場合

決済日までに住所が変わらず、登記簿の住所とも一致していれば、住所変更登記は不要です。ただし、買い替えの引渡し日や仮住まいの時期によっては、決済前に住所を移すことがあります。日程が決まったら、司法書士に住所変更登記の要否を確認してください。

住宅ローンが残っている場合の注意

ローン返済中の家を売るときは、決済で抵当権の抹消も行います。このとき登記簿上の住所が古いままだと、抹消書類の記載と合わず手続きが止まることがあります。早めに登記簿を確認すると安心です。流れは住宅ローン返済中の家を売却する方法で整理しています。

離婚・相続で住所や名義が変わっているとき

離婚で住所や氏名が変わった場合や、親から相続した家を売る場合は、住所変更登記のほかに名義の変更が必要になることがあります。離婚後の手続きは離婚後の手続き完全ガイドで、地番と住所の違いは地番と住所の違いとは？調べ方6つで確認できます。

つくば市で書類の準備に迷ったら

ハウスドゥ つくば研究学園都市店では、売却の流れや必要書類についての相談を受け付けています。登記簿の住所と今の住所が違うかもしれない、いつ何を取ればよいか分からない、という段階でもお気軽にご相談ください。

お電話：0120-565-072　／　査定・ご相談フォームはこちら

よくある質問

Q1. 売却のとき、住民票は必ず必要ですか？

登記簿の住所と今の住所が違う場合は、住所の移り変わりを示す書類（住民票や戸籍の附票など）が住所変更登記で必要になるのが一般的です。住所が同じなら不要なこともあります。どの書類を何通用意するかは、不動産会社や司法書士の案内に従ってください。

Q2. 印鑑証明書はいつ取ればよいですか？

書面で登記を申請する場合、印鑑に関する証明書は作成後3か月以内のものでなければならないと不動産登記令16条3項に定められています。決済日が決まってから、司法書士の案内に沿って取得すると無駄がありません。

Q3. 引っ越して住民票を移したら、住所変更登記は必要ですか？

登記簿に載っている所有者の住所が変わったときは、売却するかどうかにかかわらず、変更日から2年以内に変更登記をする義務があります（令和8年4月1日施行）。施行前に住所を変えて未登記の場合も、令和10年3月31日までの登記が必要です。

Q4. 住所変更登記をしないまま売ることはできますか？

登記官は、申請情報の登記義務者の住所が登記記録と合致しないときは申請を却下しなければならないとされています（不動産登記法25条7号）。売主は登記義務者にあたるため、通常は決済までに住所変更登記を済ませるか、所有権移転の登記とあわせて手続きします。進め方は司法書士にご確認ください。

Q5. 登記をうっかり忘れていたら、すぐに過料になりますか？

法務省は、登記官が義務違反を把握しても直ちに裁判所へ過料通知をするとはしておらず、相当の期間を定めて履行を催告したのに、正当な理由なく期間内に申請や申出がないときに限られるとしています。気づいた時点で早めに手続きするのが安心です。

出典・参考

• 法務省「住所等変更登記の義務化について」（令和7年10月30日）https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00693.html
• e-Gov法令検索「不動産登記法」第25条第7号・第76条の5・第164条第2項
• e-Gov法令検索「不動産登記令」第16条第3項
• 国税庁タックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）

※この記事は一般的な説明です。登記の方法・必要書類・費用は、法務局や司法書士、不動産会社へご確認ください。